【精明理財】息揀樓按 P按 Vs H按 Vs 定按

千呼萬喚，美國聯儲局終在上周四宣布加息0.25厘。香港供樓人士最關心香港何時加息。現時八成供樓者選用H按（香港銀行同業拆息），美國加息對H按用家有何影響？聯儲局甫宣布加息，香港二手樓業主立即急劈兩成，上車客不禁心動，但現時買樓又怕息口續升，應選用H按、P按還是定息按揭？今期找來冠域商業及經濟研究中心主任關焯照、經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓，以及香港按揭轉介董事總經理葉景強作分析。

基礎篇

問：香港一定要跟隨美國加息？

答：港元與美元掛鈎，若港息未能跟隨美息上升，投資者有機會進行套息交易，以低息借入港元，賺取美元的高息，這樣香港的資金便會流走。當本港的資金流走，銀行體系結餘（即香港銀行之間交易結算後多出的流動資金）下跌至低水平，銀行便要加息穩定結餘。

回顧上次加息周期，香港的最優惠利率（P）並沒有即時跟隨美國加息。對上一次加息周期是2004年6月，聯邦基金利率從1厘起加息，當年美國加息6次、共1.5厘後，香港的P才在2005年3月正式開始加息（滙豐曾在2004年9月加息0.125厘，但11月減回原位）。當年香港加P息較美國遲了9個月，期間本地銀行體系總結餘持續流走了逾310億元，至剩下44億元終於觸發香港銀行首次加息。

問：估計香港何時加息？

答：經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，近年全球各地量化寬鬆，令大量熱錢湧入本港，銀行體系結餘由金融海嘯前約50億元，增至現時近4,000億元。跟上兩次加息周期1999年及2004年不同，當時本港銀行結餘只有數十億及不足1,000億，但現時銀行結餘達4,000億元，銀行資金非常充裕。

她指參考過去情況，銀行體系結餘有時只有一兩百億也足夠，故即使香港最優惠利率需要跟隨美國聯邦基金利率調整，相信也只是溫和的調整，估計本港會在明年下半年才加息，「我們接觸的銀行仍是觀望的態度。」

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照預計，美國明年首兩次加息，香港仍可不加息，因香港銀行體系結餘高企，銀行資金成本低；估計要到美國明年第三次加息、即美國聯邦基金利率加夠1厘，香港才會跟隨加息。不過，當美國不斷加息，香港資金仍會走，「因港美兩地貨幣滙率釘死，有投資者會在美息及港息間套息，這樣香港的資金便會流走。」

問： 要知道香港會否加息，應觀察哪些指標？

答：首要留意本港資金的流向。雖說現時銀行體系結餘有近4000億元之多，一旦美國持續加息，香港與美國的息差愈拉愈闊，資金將加速從香港流向美國，令銀行體系結餘降至低水平，香港便將有加息需要。

要知道資金正在流入或流出本港，可參看港滙水平強弱。金管局設有港元強弱方兌換水平，分別是每美元兌7.75及7.85港元，偏向7.75水平為港元強，港滙一旦觸及7.75的強方兌換水平，金管局會買美元、沽港元，此舉顯示外資流入，迫使金管局接貨（美元）。而當港滙觸及7.85的弱方兌換水平，金管局需買港元、沽美元，此舉便代表本港的資金流走，銀行體系結餘下跌。

現時港滙仍在7.75的偏強水平，反映港元未有流走的跡象。而港滙一旦上升並貼近7.85水平，市民便要留意本港資金外流，銀行或有加息壓力。要留意港滙及銀行體系結餘，可瀏覽金管局網頁（市場數據與統計資料 → 金融數據）。

息揀篇

答：現時不少供樓人士選用的港元銀行拆息按揭（H按），多為H+1.7厘。H按大多採用一個月銀行同業拆息計算，由銀行公會每日公布。HIBOR走勢主要視乎本港銀行業資金是否充裕，過往美國加息，觸發資金從香港流向美國，HIBOR便往往早過最優惠利率（P）抽升。如2004年的加息周期，美國甫宣布加息，一個月H息亦立即同步上升；一個月HIBOR由0.15厘，至2005年3月份已升至2厘水平，相反P息要到2005年3月才正式由5厘升至5.25厘，H比P加息足足早了9個月。故若銀行體系結餘快速流走，H息有可能早於P息上升。在2007年次按危機及2008年金融海嘯，HIBOR曾跟隨外圍拆息抽升，這兩次H息都一度升至逾5厘，但都很快在一個月內回落。

劉圓圓同意HIBOR的加息波幅及速度，隨時比最優惠利率（P）更高更快，如金融海嘯時由1厘抽高到5厘，但她認為即使HIBOR較波動，對用家來說實際風險也不算太大，因為H按計劃往往設有鎖息上限，即是P按的實際利率。「最壞情況只是變成用P按！假設現在的H按實際為1.9厘，變成P按的約2.1厘，計一計數，每100萬供款額只是相差數十元。」即使H按拆息可以很波動，但劉圓圓仍建議新造按揭客戶採用H按，「H暫時不會暴升的話，H按供款額始終比P按為低。而一旦拆息跳升，也可以有P按鎖息上限。」她估計明年按揭市場仍是H按主導。若H按用家擔心HIBOR波動太大，過了罰息其後也可以考慮轉到P按，「但屆時P按也會調整，要衡量P（最優惠利率）及H（同業拆息）的升幅哪一個較高再決定。」

香港按揭轉介董事總經理葉景強亦認為，H按用家不用太擔心HIBOR上升加重供樓負擔，以現時鎖息上限為P-2.85厘（P為5厘），當HIBOR抽升，最多亦是付2.15厘。除非銀行將來調整鎖息上限，例如變成P-2.75厘，即變成2.25厘封頂，才有機會H按比P按供款更多。若維持在P-2.85厘，始終是選用H按較P按着數。

問：擔心香港加息，應否選擇定息按揭？

答：市場主流的P按及H按均為浮息按揭，每月供款額會隨着息率變動而增減。害怕息口上升，加重供樓負擔，有些人會選擇定息按揭，特色是計劃開頭數年的利息較高，但早已鎖定。若預測未來息率將會上升，就適合承造定息按揭，但要留意定息按揭是個「蝕頭賺尾」的概念，選擇年期得宜才可賺盡。而息口升得愈高，所慳的錢就愈多。

關焯照認為，「雖然定息會貴過浮息，若預期息口會上升2、3厘，造4、5年定息按揭也可以有賺。」他也提醒，這些計劃只是首數年定息，到了將來息口升至高位，定息期完結也要用回浮息供樓，整個定息按揭計劃拉長來看，與浮息計劃（P按或H按）有可能差不多。

葉景強則認為，定息按揭需支付較浮息更高的息口，如實際按息2.3厘鎖定2年、或2.75厘鎖定5年，他認為美國未來兩年大幅加息的機會不高，現時承造定按並不值得。

他又指定息按揭是打賭未來息口的行為，如早兩年有銀行推出定息按揭，借300萬元息口鎖定在2.3厘，但兩年過去，美國現在才加息，當年參加定息按揭的人士便白白蝕了利息給銀行。

問：業主劈價賣樓，現時按揭「上會」要考慮哪些因素？

答：關焯照認為，明年香港經濟或會惡化，失業率上升，現時承造按揭置業，也要考慮自身工作是否穩定，飯碗會否隨時不保。

他指，隨着美國加息，美元會愈來愈強勢，港元與美元掛鈎，香港競爭力會受影響，本港資產價格自然要下調。若市道轉差、失業率上升，供樓人士要考慮在這大環境下，會否失去工作。「如果大環境穩定，即使息率高一些也沒有所謂，問題是未來數年經濟不穩定。整體經濟差，失業率升。你是公務員才不怕失業，但私人市場如渣打一炒便炒整個窩輪部門，銀行一收縮便知道經濟不好了！」

葉景強建議，供樓人士應視乎工作穩定性，選擇按揭成數。若工作不太穩定，不宜借九成按揭。雖然經濟轉差，銀行不一定會Call Loan，但他建議若手上有100萬元，宜只用80萬元作首期買樓，預留20萬元、或是一年樓按供款的金額作緩衝。

 

撰文：葉卓偉