【置業安居】落錯車者成買樓新力量 （曾淵滄）

【置業安居】落錯車者成買樓新力量 （曾淵滄）

自從2月初股市大調整之後，香港地產商全部暫停推出新樓盤，觀望股市的發展。之後股市波動，升升跌跌，也有相當的反彈幅度，於是，會德豐（00020）決定率先試盤，推出將軍澳日出康城Malibu500伙，反應非常好，馬上加推250伙共750伙，在一個周末賣清光，打響狗年第一炮。那些因為股市調整，而對樓市採取觀望態度的準買家，相信會加快買樓。

要一次過賣光750伙新樓，地點、價格是重要因素，這一次，會德豐開價非常謹慎，折實平均呎價1.5萬元，便宜的單位呎價僅1.3萬元。畢竟，將軍澳日出康城是地鐵站上蓋物業，地點屬於市區邊緣。如今，偏遠地區如元朗的樓價也已達到呎價1.5萬元，Malibu的開價無疑是便宜的，會德豐寧可少賺一點錢，大炮打響開盤的750伙，再慢慢加推加價。

樓價預測左右看法

Malibu暢銷，買家除了年輕人之外，也有不少中年人，這包括借名買樓的投資客，不借名買樓的投資客，還有過去下錯車的人。去年，花旗銀行做了一個調查，指香港有10萬名下錯車的前業主，這些人在過去10年賣掉自住物業，希望過一段日子以較低的價格買回，結果失望，樓價沒有跌至他們心目中的水平。

既然下錯，就得設法重新上車，下錯車的人有兩個強處，一是他們手上已經沒有物業，因此可以被當成首次置業者，不必交各種各樣的辣招稅；二是他們賣了樓之後， 手上有一筆現金，不必太依賴按揭貸款。因此，這批人是目前買樓的另一股力量，這批人不少。花旗銀行在去年說有10萬人，要消化10萬人的購買力也要一段時間。

日前在一個地產界的新春酒會中，遇上一群中原地產的高層，他們異口同聲地，很自信地說，中原城市領先指數一定會破175。地產代理向來是樓市向好時唱得更好，樓市向淡時踩多一腳。現在，這數以萬計的下錯車的人，是不是會馬上買樓再上車，還是繼續觀望？

中原城市領先指數（CCL）的走勢預測，就成了一股左右他們看法的力量，而中原城市領先指數是建基於二手樓買賣，今日二手樓市場為賣家所主導，放盤的單位不多，賣方不急於賣，叫價一般皆高於市價，往往經過幾輪的還價之後，買家不得不以較高的價格買樓，於是指數又再上升。

一手樓價難定基準

一手樓在理論上，無法製造一個指數，因此不易比較地產商的開價是高或是低，估值成為一門大學問，對地產開發商而言，新樓開價是更大的空間，開價開得高，賣不出，以後再減價也可能賣不出，開價開得低，一天賣光。但是，肯定是少賺了不少錢，而且，不同的地產商有不同的售樓開價策略，不同的推廣促銷策略，樓房的質量、口碑也所不同，就算地點相近，不同地產商就會開出不同的售價。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。