【置業安居】農地轉換 樓價不跌 （曾淵滄）

【置業安居】農地轉換 樓價不跌 （曾淵滄）

今年，香港地產商通過補地價將大量農地變成住宅用地，提供了至少1萬伙額外的住宅單位，會不會影響樓價？答案是不會。

因為今年補地價轉變土地用途，至少要3至5年後，這些土地所建出來的樓房才會推出市場，要5至7年後才真正落成入伙。3年後推出市場的也只是樓花，增加樓花供應所產生的壓力比真正入伙小，理由是真正入伙時會提供大量租盤，租盤增加打壓租金升幅，租金受壓就會影響樓價。

短期沒有下跌誘因

1997年至1998年，在八萬五計劃下，土地供應大量增加，不久之後，樓價也真的下跌。但是，當時樓價下跌與八萬五無關，樓價下跌是因為股市下跌，股價下跌是因為亞洲金融風暴。因此，1998年當亞洲金融風暴結束，股市回升，樓價也回升。

那時候，在八萬五計劃下，新增的土地供應仍然未變成樓房或樓花供應市場，八萬五計劃下所提供的新土地得等到2001年才變成樓花供應市場，要等到2003年至2004年才落成入伙，樓價也在2003年跌至谷底。

從上述的樓市歷史來看，今年大量增加的土地，應該最早要等到2020年才會出現樓花，2022年才能入伙，也就是說，今年新增的土地供應，要等到2020年才會對樓市造成壓力，對絕大部分買樓自住的首次置業者而言，2020年是很遙遠的事了。對股市而言，那就更遙遠了。樓市的周期長，股市的周期短，投資者更加不可能預測2020年的股市，而股市的確會影響樓市。

因此，除非，金融市場出現災難式的爆跌，短期內樓市的確仍沒有顯著下跌的誘因，首次置業者依然會急着入市，首次置業者除了年輕人外，也包括下錯車的中年人，對下錯車的中年人而言，再度上車的誘因更大，因為他們賣了自住的樓房之後，每月要交租，交租是會心痛的，心痛自己為他人供樓。

供求問題4年可解

當然，比較之下，2017年地產商賣一手樓花的金額也創歷史新高，成交宗也創10年高峰，這也說明過去5年梁振英時代的土地供應也的確在增加中，估計2018年樓花的供應依然會再增加。不過，要真正大幅增加，還得等今年額外大幅增加的土地變成樓房供應，如果特首林鄭月娥的「官商合作」計劃能夠繼續成功的推行，估計香港樓房「供不應求」的問題會在2022年初步得解決。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。