【買起全世界】曼谷：百萬入場 快速增長

From Thonburi area to Bangkok City over Chaophraya River

說到曼谷，大家比較了解的可能是旅遊的一面，例如哪裡是shopping mall熱點或做spa的理想地方。但事實上泰國在一眾東南亞國家之中，是較早的一批吸引不少外國製造商大幅設廠的國家，由早期的日本車廠，至近期甚至有不少中國大陸公司進駐。所有外來資金不單令這個國家的中產階級堀起，更帶來不少外地僱員，高級住所需求增加，造就了近年曼谷樓價、特別是豪宅，平穩但快速上升的結果。

「根據Bloomberg數據，曼谷樓價過去五年平均每年上升8-12% ，而這個是整個曼谷的樓市表現，個別地區有更顯著的升幅。例如位於鐵路BTS素坤逸線（Sukhumvit line）沿線的豪宅區通羅（Thong Lo），過去四年升幅達一倍！」代理商帝皇地產執行董事陳卓明解釋說。他指出，一般一個百餘萬元的物業，每月租金約1.7萬泰銖，即約港幣4,500元。未扣除使費如管理費等，租金回報約5-6厘。

在挑選樓盤方面，陳卓明指出，由於曼谷塞車問題嚴重，不少上班族也會在市中心、距離辦公室較近的地方租樓住，到周末才回到位於市郊的大宅跟家人相聚，所以在一些重要商業區附近的白領，很多時就是這些中上價物業、亦即港人常買物業的租客客源。而且不要輕信鄰近素坤逸線的宣傳，「若一個樓盤距離鐵路站10分鐘車程，在塞車的時候可以花上半小時，若步行呢，可能要花45分鐘。這種物業無論租或賣都不太受歡迎。」

「在泰國買樓，選擇發展商也很重要，因為這不單位表物業質素，同時代表了物業節理質素，因為發展商一般也自設管理公司，以及香港人較不熟悉的租務管理公司。這些公司會代收租和找租客，即使泰國本地人也會採用這些租務管理公司的服務，這在當地來說頗普遍。」陳卓明解釋說。他指出，他曾遇過有一些當地主力發展大眾市場的發展商，樓宇建成一年內已在單位內櫳出現明顯裂縫。保養不佳的物業在當地可能也租得出，但可能只能已較低的價錢，租予付租能力較低的租客，甚至這種盤沒有自己的租務代理，要另外找代理去找租客就變得更難。「若到泰國買樓，除了要挑選有信譽的發展商，最好買樓價介乎港幣100-300萬之間的物業，這種物業的前景較有保證。」

最近帝皇地產代理一個由當地中上價物業發展商Sansiri和鐵路營運商BTS合營的項目The LINE Phahon-Pradipat，這項目當然非常就近鐵路站，數分鐘步程即達BTS素坤逸線，住客更可透過BTS Rabbit咭出入屋苑。這裡鄰近港人熟悉的翟度翟市場，同時鄰近興建中的邦蘇高鐵站，是曼谷未來的交通樞紐，日後高鐵更會貫通亞洲多個國家。不過物業到2020年才入伙，而且區內基建還在進行中階段，項目平均呎價約港幣3,600元，與市中心最優秀地段樓價有一定距離。是否對這類項目有信心，就看你如何看泰國以至東南亞未來幾年的發展潛力了。