雅虎香港財經 業主加按的五個案例 話您知套現的風險與限制
所謂「加按」 ，簡單來說，就是已向銀行承造按揭的業主趁物業升值時，把物業再一次抵押給銀行，從而借入新的貸款，將物業升值部分套現，是最常見的有抵押貸款之一。
影響加按貸款額的因素
「加按」是為已按物業向同一間放貸銀行重新申請按揭，以套現更多資金周轉，又叫「加按套現」，較常見於物業升值時，因物業目前估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額理應可以提高。業主加按，銀行會先將物業進行估值，以目前估值計算可做到的按揭成數及貸款額。
獲批與否以及貸款額多少取決於一些條件，主要視乎物業估值、尚餘按揭欠款、息率走勢，以及借貸人的入息、還款能力、過往的借貸或信貸紀錄等等因素。若果借貸人沒有入息或收入不足，銀行會根據借貸人擁有的資產，例如物業、銀行存款、投資項目等計算其資產價值，從而計算可批出的按揭成數及貸款額。以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是借貸人可套現出來的金額。
加按即再向貸款銀行申請按揭，但一般不用訂立新的按揭契，只須簽署一份「提供貸款通知書」，確認加按的貸款條件。
加按的好處
樓市暢旺時，加按套現對一眾業主來說不失是一個資金周轉好方法，而且更有機會賺取獲得銀行回贈，好處不少：
享受樓價上升的好處，毋須賣樓也可套現更多資金
息口較低時，可選擇較低的按揭利率
銀行或有現金回贈
銀行或提供按揭存款掛鈎戶口，享有與按揭利率相等的存款息率
加按的五個案例參考
例子一（基本版）：一層400萬元物業，假設物業價格升值至600萬元，業主尚欠銀行300萬元貸款，按6成按揭門檻計算，新貸款額為360萬元，扣除未供的300萬元，加按後業主可套現60萬元。
例子二（550萬元詳細版）：一層500萬元物業，按揭利率為2.5%，供款年期30年，敍做6成按揭，貸款額為300萬元，假設物業價格升值至 550 萬元，業主尚欠銀行 250萬元貸款，透過加按，按6成按揭門檻計算，新貸款額為330萬元，扣除未供的250萬元，加按後業主可套現80萬元。
例子三（現金回贈版）：一層 500萬元物業，供款年期尚餘8年，貸款額為400萬元，假設物業價格升值至900萬元，業主尚欠銀行150萬元，根據金管局規定，1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭（最多500萬元），扣除未供的150萬元，加按後業主可套現350萬元（500萬元-150萬元）。如銀行最高可提供約1.7% 現金回贈，業主可獲500萬元 x 1.7% 即8.5萬元現金回贈。
例子四（已供斷現契物業版）：一層1,200萬元物業，根據金管局規定，1,000萬元以上物業最多可承造5成按揭，新貸款額為600萬元。如銀行最高可提供約1.7% 現金回贈，業主可獲600萬元 x 1.7% 即10.2萬元現金回贈。
例子五（退休人士版）：一層1,000萬元已供斷現契物業，業主為沒有任何入息的退休人士，需以可將其物業以資產水平爲基礎申請按揭。根據金管局規定，以資產水平申請按揭，一般最高可批出4成按揭，新貸款額為400萬元。銀行會查看借貸人的銀行戶口紀錄，以確保有足夠資金作未來一至兩年供款。
加按要注意的風險與限制
套現後，人人有不同用途。有人用作投資、有人協助子女置業之用，但也有多個風險及限制要留意：
審批時間長：一般較私人貸款長，未必能滿足急需現金的需要
貸款額不似預期：銀行根據物業樓齡、質素等條件估價後，物業估值可能維持不變或只是稍升，最終能夠套現或不似預期
正值高息期：即使樓價升得勁，如果正值高息期，加按利率高過原有利率，借貸成本就會提高
銀行未必批：銀行會為加按申請人再做壓測，如果申請人收入無大進展，又經常逾時還款，加按未必獲批
額外開支：加按需要找律師樓處理
如果是聯名物業：加按需所有業主同意，並且要一同申請
如果是資助房屋：例如居屋、已出售公屋等，必須取得房屋署同意，而且一般只會在業主遇上緊急情況下才批准
如果套現為投資：在加息周期，一旦投資失利，容易構成雙重損失
如果為仔女上車：若為子女作為按揭擔保人，子女物業會被視為第二套房按揭，需下調按揭成數一成，壓測要求也會相應提高
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