雅虎香港財經 拉闊投資│內房有起色 買股定買債？（小勇哥）
2020年下半年，中央先後推出針對房企的「三道紅線」融資新規以及針對銀行的房地產貸款集中度管理制度，這兩項新政從供應及需求兩端降低槓桿水平，供應端的開發商及為買家提供資金的銀行的資金水平都受到限制，房地產市場終於冷卻下來。不過，隨着出口減弱，中國經濟在去年第三季出現疲態，9月開始，中央對房地產的調控再現放鬆跡象。
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去年9月召開的房地產金融工作座談會提出「兩個維護」──①維護房地產市場的平穩健康發展；②維護住房消費者合法權益。之後，12月舉行的中央經濟工作會議在「堅持房子是用來住的、不是用來炒」的定位之同時，提出「因城施策促進房地產業良性循環和健康發展…支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。
樓價跌 買樓熱情難復舊觀
雖然政策轉吹順風，但由於多家房企債務違約，多地出現爛尾樓盤，內地樓市規模持續收縮，樓價亦持續下跌，買樓的熱情難復舊觀。今年1至3月，商品房銷售面積按年下降13.8%，當中住宅銷售面積跌幅更擴大至18.6%。銷售額按年下降22.7%，同樣住宅跌幅更深，銷售額下降25.6%。
今年3月開始，地方政府自下而上，因城施策在需求端發力。多個省市放開買樓限制。以鄭州為代表的二三線城市先後打破「限購、限貸、限售、限價」的四限政策，尤其是限購及限貸更是重點調整的政策。根據中原地產研究院的統計，截至上週五（20日），5月已有超過56個城市發佈「穩樓市」政策逾60條。
針對全面放開三胎政策以及區域市場分化加劇，本輪放寬周期的政策着力點是增加多孩家庭及郊縣限購數目，成都、杭州等二線和強三線城市都以此為主。現時16個強二線城市之中，13個已放寬調控，餘下的西安、武漢及濟南相信不久亦會推出相關措施。
不過，政策力度未足以改變樓市下行趨勢。4月全國商品房銷售額及面積按年增速分別下跌47%及39%，市場觀望氣氛重，銷售持續疲弱。同樣，開發商亦積極欠奉，4月土地購置面積按年減少57.3%，成交價款下降28.3%。4月新增人民幣貸款6454億按年下跌56%，其中居民中長期新增貸款再次轉負，減少314億，反映居民買樓意欲低迷。
4月底的中央政治局會議再為房地產打氣，提出「支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求」，給予地方更大的因城施策空間。自此，新一輪自上而下的寬鬆政策再出籠。
本月15日，央行與銀保監會聯合公佈首套住房貸款利率下限調整為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。 20日，人行公佈5年期LPR下降15點子至4.45%，創LPR改革以來最大降幅。
綜合多份報章消息，天津、南通、蘇州、青島、濟南、重慶等強二線城市的首套房貸利率降至4.25%。四大一線城市廣州、深圳、上海及北京分別降至4.65% 、4.75%、4.8%及5%。除了北京外，全國各地首套房貸利率均低於5%。至於二套房貸利率則普遍維持5%以上。
降置業成本 穩房產穩經濟
小勇相信，中央降低置業成本，期望可穩定房地產市場，藉此穩定經濟，但不希望樓價上升，刺激炒風，目的是避免失速的房地產市場拖累穩經濟的後腿。近日南京「取消二手房限購」一日遊的事件正好反映中央的意圖。
南京上周五全市取消二手房限購，促進二手房交易，帶動新房市場回暖，但宣佈後兩小時，南京房協微信公眾號便刪除該文章。由於政策鬆綁力度太大可能觸發投資炒作現象，這便觸碰了中央「房住不炒」的紅線。
小勇認為，中央對房地產市場的出招，是為了穩經濟及防風險兩大目標。中央推動房地產市場活躍，是為了穩經濟，並無意改善內房股的損益表成績。為了防止房地產企業大規模違約引發金融風險，中央容許優質民企開始在國內債券市場融資，有助於改善房企的資產負債表。投資中國，不能不跟隨國策，既然中央只願救房企的資產負債表，無意為損益表貼金，投資者便應該棄股買債。
去年11月，銀行間交易商協會舉行房企座談會，協會稱，相關企業可重啟中票和短融等融資工具。多家央企、國企和城投公司及龍湖、碧桂園等優質民企先後獲准註冊發行中票，龍光、新希望、旭輝等房企也出現融資動作。不過，成功發債的房企只有少數的優質民企，房企整體融資情況仍不樂觀。
上周初，中證監批准龍湖（960）、碧桂園（2007）、美的置業（3990）3家民營房企發行人民幣債券，並且由發行企業以外的創設機構，同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，既協助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能，又引導市場恢復對民企債券的投資信心。
三家民企合共發行20億元公司債券，同時發行信用保護工具。龍湖集團及碧桂園各發行規模都是5億元；美的置業發行10億。最新的是新城發展（1030）旗下Ａ股新城控股（601155）亦會發行公司債，上限10億元，同時發行1.3億元的CRMW。此外，市場也流傳旭輝集團（884）亦有意發行境內債券，亦會發行配合的信用保護工具。
內房債ETF 每季派息一次
小勇現時主要是通過Premia中國房地產美元債ETF（3001）投資內房債。該ETF的10大持倉為金地集團、綠城中國、平安房地產、綠地控股、遠洋地產、萬達、旭輝、中國海外、越秀地產。現時息率為10.65%，每季派息一次。現時已有四季的派息紀錄，合供派息2.35美元（約18.33港元）。
此外，小勇亦持有惠理大中華高收益債券基金，今年首4個月下跌18.9%，2021年下跌22.5%。現時房地產債券佔基金比重達36.4%，以往比重高達7成。持倉以協鑫新能源（451）及蒙古焦煤（975）最多，分別佔組合的3.9%及3.2%。每月派息1次，年度化息率為8.9%。
至於個別公司的直債，小勇分析三大模範民企，美的只有內地債，龍湖現時有6條美元債，2022及2023年到期的美元債，派息率分別為3.20%及3.82%，食之無肉。另外四條債為2027、2028、2029及2032年，派息率介乎5.66%至6.43%。雖然穩陣，但年期較長，受美國加息影響較深，若債券回落，派息率提高再說考慮。
碧桂園總負債16477萬億元人民幣（下同），當中美元債及人債分別為667.86億元及278.15億元。2022年到期11.11億美元；2023年6.25億美元；2024年15.5億美元，2025至26年分別有27.94億及28.74億美元債券到期償還。小勇覺得兩年以上的債券風險較大，只會考慮1至2年期。不過，直債入場費達20萬美元，非一般投資者能夠承擔。若希望收取約10厘回報，可考慮基金或ETF，注碼輕得多。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄逢周四刊出
