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未來五年供應匱乏 樓價無得跌 上車唔好等？| 香港樓市2018
近期新盤銷售迭創佳續，接連加推加價亦一掃而空。政府數據顯示，樓價升幅驚人，行政長官林鄭月娥也忍不住在日前開腔，直指關注樓價，一再強調要從供應入手。 然而首長大呼樓價暴升之餘，始㚵苦無增地良策，看來樓價只會持續上升，至少在今明年之內，也看不到回調的勢態。
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
港府乏拓地良策樓價無得跌
過去一週發展商搶推新盤，一手市場雖供應大增， 但一如所料，市場購買力龐大，超購動輒十倍，發展商加推加價，絕不手軟。
嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙首批238個單位，平均呎價折實高達16,500元。
市場無視高價，超購34倍，發展商即時加價加推198伙，週六（6月9日）開售。
恒基地產（00012）位於大角咀的利奧坊．海岸，首批103個單位折實呎價23,912元，較2015年10月推售的同系利奧坊．曉岸，高出43%，近日也加推77伙，一併於本
週六開售。
新世界發展（00017）位於北角的柏蔚山，首批單位折實呎價28,076元，因累收票數超額多倍，發展商加推100伙，最高提價更達一成半。
過去兩年樓價累升四成
二手市場也不讓一手專美，美聯物業統計6月首個週末及週日銷售，十大藍籌屋苑共錄得16宗成交，較對上一個週末的11宗，按週上升45%（見右頁表）。
另外，中原地產研究部高級董事黃良昇表示，今年首五個月十大藍籌屋苑錄得買賣登記1,417宗，涉資114.91億元，較2017年上半年的1,311宗及93.51億元，分別上升8.1%及22.9%。
看看更全面的數據，差餉物業估價署統計，由2017年12月至今年4月，樓價已上升7%，以今年4月樓價計算，較1997年的樓市高峰超出1.17倍。
截至今年4月，樓價指數已連升25個月，除創下最長升浪紀錄，期間累升接近四成。
36年才可買入一個港島小單位
以港島區小型單位（實用面積430方呎或以下）為例，平均價格要726萬元，呎價平均16,884元。
這是甚麼概念？具體一點講，政府統計處近期公布的2017年市民收入中位數是16,800元，換言之一個港人每個月工作，要不吃不用，才只夠買一方呎樓。
記著是不吃不用，而非省吃儉用，還要36年才可以買入一個港島小單位。
還要注意，若要等待儲夠錢支付首期，但期間樓價一路上升的話，那麼無論如何都追趕不了持續上漲的樓價，即是終究上不了車。
車位價格亦飊升
以為市區樓價高企，原來新界也不遑多讓，上週大埔嵐山先後有兩個實用面積196平方呎的納米單位，分別以390萬及394萬元售出，呎價三年升幅1.4倍。
嵐山並非大埔核心地段，反之極近沙螺洞，單位尚且要「四球」價格，按上面所提到港人每月平均收入計，不吃不用，住到郊野公園旁邊，也要供足20年。
不光是樓價，車位價格飊升的走勢也不讓樓價專美。
何文田天鑄一個車位剛以售價600萬元成交，相等於一個普通住宅的價格。
5月時，九龍站上蓋凱旋門有車位以500萬元售出，才剛創出九龍區車位新高價，想不到一個月已被天鑄車位所破。
未來五年供應匱乏
面對樓價喪升，林鄭本週回應指治本方法是增加供應，明顯只是老生常談。
林鄭又強調，會重新檢視居屋售價和現有可建土地的分配，任何增加房屋的意見，特別能幫助有需要家庭租房或置業的方案，政府都會考慮。
看完林鄭的發言，說白一點，就是沒有辦法，只能光等待土地供應小組研究結果了。
這邊廂樓價高企，那邊廂地產覓地小組還在四處諮詢、做展覽、聽民意。
但實情是林鄭去年上任後，開宗明義指出小組要花一年時間進行研究，換句話即大概在今年年底才會完成。
而且，完成研究是不是代表有結論？相信市場爭拗必然發生，屆時又要花時間去協調、去解釋，然後又歸納不同意見，來來回回，快者半載，慢者可能又要一年。
全年樓價料升成半
坦白說，從覓地小組近期所展示的方案，不外乎移山填海，此類方案市場阻力超大。
要填海，保護海港協會或相關團體，誓死要保衛香港海岸線；要使用部份郊野公園土地，環保團體又寸土不讓，無談判空間。
按現時特區政府做事模式，萬事以和為貴，要說服這些團體遙遙無期，拖延經年勢必無可避免。
就算到真的推行，工程浩大，相信又要數年之久，所以綜觀整體供應，未來五年也難有突破性發展，依然是匱乏不足，試問樓價又怎可能穩定下來？
根據美聯綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料統計，截至本週一（6月4日），今年已推出全新單位只有4,524伙，相對2017年上半年的11,837伙，下跌接近62%，相對2017年下半年的10,373伙，亦大跌56%。
樓市供應遠水不能救近火，美聯住宅部行政總裁布少預測，今年全年樓價將上升約一成半。
他指出，二手樓價升勢急勁，年初至5月升幅超過8%，創新高。
他估計，本港仍未面對較大的加息壓力，在經濟基調持續向好下，樓價升勢將會持續。
他更調升了今年全年住宅成交量預測，料一手註冊量將達20,000宗，二手住宅註冊量可達50,000宗。
一手空置稅釋放市場供應
一手樓空置稅的研究進展如箭在弦，看來政府推出空置稅的機會高唱入雲，倘若成功推出，發展商目前手上的約9,000個新建而未售單位，部分有望會加快推售，釋放市場供應量。
行政長官林鄭月娥今年5月初時，已提及政府研究一手住宅將有可能徵收空置稅；
本週一，財政司司長陳茂波在立法會匯報香港經濟表現時，也提到運輸及房屋局有關空置稅的研究已接近完成。
運輸及房屋局局長陳帆也透露，相關研究正在進行中，稍後會有公布。
根據運房局數據，2017年12月底至今年3月，已興建而未出售的一手單位有9,000伙，相對於每年18,000伙的新供應目標，比例達到一半。
市場就估計，政府未必會一刀切向一手樓全面開徵空置稅，較大可能是規限發展商在某期限內推售單位，逾時才會徵收稅款。
用意是希望將發展商建成的單位，盡快釋出市場，以防止囤積居奇，增加市場供應。
雖然社會上有意見，認為一手空置稅對緩解供應不足問題沒大幫助，建議應推出二手空置稅，才能深度解決問題。
有學者則表示，樓價高企，即使發展商加快推售一手單位，市民也難以負擔高昂樓價。
然而市場消息稱，政府暫無意推出二手空置稅，以免一下子對社會造成較大影響。
至於有指新樓定價高，即使快推也無補於事；有關方面認為，若透過空置稅而推動發展商加快賣樓，可以防止發展商囤積物業善價而沽，對壓抑樓價可起一定作用。
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