港人教練慕尼黑搵食 慶幸有「租管」平住貴價樓

【on.cc東網專訊】香港樓價雖已讓不少人吃不消，但一山還有一山高，德國慕尼黑樓價也許更位高勢危！已在慕尼黑生活4年的港人Agnes表示，當地市中心樓價泡沫風險高，現時找不到買入的理由，甚至連當地人也普遍只租不買。

瑞銀早前發布的《2020年全球房地產泡沫指數》顯示，慕尼黑連續兩年居首，成為全球樓市泡沫最高城市。該行指出，全球主要城市的樓價受疫情影響下依然高企，與各國政府的貨幣寬鬆措施有關，並籲提防未來有調整風險。

Agnes大學時主修體育及康樂管理，2013年開始與擁有意大利和愛爾蘭血統的丈夫結緣，先後隨他赴英國和德國生活。兩人2017年結婚後，在慕尼黑市中心居住至今。「我們習慣大城市的生活，且同樣不懂德文，因此住在市中心會較為方便，沒有選擇租金和樓價較便宜的郊區。」

不過，慕尼黑市中心的樓價泡沫程度較香港和倫敦更誇張，她直言在核心地段置業至少索價逾千萬港元。租金則有機會較香港便宜，例如在香港中環租質素較佳的一房單位或要3萬港元，在慕尼黑商業中心地段租同類型單位，月租普遍不用2萬港元。

她說：「當地租金相對樓價合理，因這裏有法例限制租金加幅，有朋友租住約1,290方呎單位，月租也只是逾萬港元，原因是租約在很多年前簽訂，業主一直沒有加租。我與丈夫租住的775方呎單位，也因業主7年來沒有加租，月租維持1,700歐元(約16,110港元)。」再者，德國人也傾向只租不買，因當地福利優厚，人們不太需要以樓養老，而且法例對租客有較大保障，例如業主不可隨意趕走租客。

至於其他居住成本，包括水、電、煤、上網、暖氣費用，大概每個月花90歐元(約850港元)。惟她提醒，業主宜特別預留至少1,000歐元(約9,470港元)的資金用作居所緊急維修費用：「如果深夜屋內水管爆裂，急需找水喉匠修理，一次隨時要花1,000歐元！幸而租客不用負責維修費用。」

德國是歐洲最大的經濟體，去年第三季其國內生產總值(GDP)按年萎縮3.9%，按季則增長8.5%。而英國脫歐後，她觀察到不少外國人選擇德國作為移居目的地，且對德國未來的發展非常樂觀。

惟當她提到2016年初到慕尼黑時，也驚覺這裏的基建設施相對殘舊和落後：「例如地鐵車門要手動開啟、車票要打孔記錄入閘時間，且車站和月台內不算整潔。4年後情況稍有改善，車廂自動門的比例增至約一半，但月台仍有不少陰暗位置。」

她續指，過往這裏大部分指示路牌只有德文，現時不少也提供英文，懂英語的慕尼黑人也多了，對這裏的感覺改善了一些，但新移民仍有很多東西要適應，包括這裏沒有家庭傭工，家居打掃清潔需親力親為。儘管如此，如果可再揀，她還是會留在歐洲生活。

事實上，德國有不少讓港人羨慕的福利保障，覆蓋生育、教育、醫療等層面。她舉例，這裏有法定的14周全薪產假，以及最長3年的育兒假，產前課程也是免費。另醫療保險會包括所有診症費用，包括分娩手術、牙齒檢查等。在德國的公立學校讀書，由幼稚園至大學都不用付學費。

德國去年12月經季節調整失業率為6.1%。Agnes稱，疫情雖影響各行各業，但因德國政府為企業和僱員提供不少補貼，倒閉和裁員的企業不多，就業市場相對鄰國佳。

她續指出，慕尼黑的僱員工資屬歐洲較高水平，以稅前收入計，基層工作也有1萬至2萬港元月薪，文職工作和中層人員的月薪分別有3萬和5萬港元。然而，由於每月薪酬要扣減部分用作退休金和醫療保險費用，高薪僱員隨時有近半收入用作交稅，令稅後工資普遍低於香港。

至於外來人士在慕尼黑是否容易找到工作，視乎心態和專長。「德國人很重視人們的專業，所以可先嘗試找專長的工種，而且要保持思想開放，未必只找聘請外國人的企業，還可試試德國本土公司。如果你具有工程專業資格，在德國尤其搶手。」她指懂德文的新移民，基本上可應徵不同工作，她亦有移民朋友受聘成為公務員。若然不懂德文，能操流利中文和英文的話，也較易在中菜餐館和國際名牌店舖找到工作。

現時她在慕尼黑當全職健身教練，在疫情前最忙的時候，一周7天也要工作，其中周末還要飛往其他歐洲城市教學。

縱使歐洲基本物價不低也許是大家的第一印象，但就不用花費大量金錢崇尚名牌。Agnes觀察到，在慕尼黑的街道，絕少人會穿着名牌服飾或拿着貴價手袋，大型名牌宣傳海報少之又少，亦欠缺朋輩壓力促使你追趕潮流，使這裏的生活相當地道，與電影描繪的華麗世界截然不同。

她指出，當地人寧願花費較多金錢在旅行和購買優質汽車：「除了因為德國的汽車品牌世界知名，亦因德國的高速公路沒有法定限速，值得投資在高速奢華坐駕上。」飲食方面，她指若然在外午餐，人均消費大概由不用10歐元(約94港元)至20歐元(約189港元)，晚餐則最低要15歐元(約142港元)，高級餐廳更要花50至100歐元(約473至947港元)。

每月飲食預算大概300歐元(約2,840港元)。當中自己購買食材下廚最為便宜，買一隻冰鮮雞不用30港元，並有大量相對健康的有機食物可以選擇。

而因慕尼黑處內陸地區，吃海鮮會再貴一些。另她提醒，新移民不要對德國菜有過高期望，也不要以為可以像旅行般每日吃德國豬手和香腸而不厭倦。

德國去年12月消費物價指數按年跌0.3%，其中，能源價格按年跌6%，食品價格則按年升0.5%。

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