雅虎香港財經 港鐵仲抵買過REITs？
房地產信託基金（REITs）相信不少股息投資者都有留意。因為REITs的成立目的，就是為投資者產生穩定的房地產項目租金分派。之不過，除了REITs外，其實要受惠定期租金收入，並不只有地產類股票，港鐵（SEHK：66）就可能是一個可行選擇。
REITs物業分類大不同
目前而言，港交所就有十隻港元交收的上市REITs，頭三大分別為領展房產基金（SEHK：823），冠君產業信託（SEHK：2778），置富產業信託（SEHK：778）。
幾隻市值最大的REITs，所擁有的物業組合主要可分兩類。第一類是零售物業，例如領展聞名的「翻身街市」，置富的多個住宅區商場，以及冠君的「旺區」朗豪坊商場。
第二類就是辦公室物業，朗豪坊商場連住的辦公大樓就是一例。除了位於香港的物業項目，部分REITs亦有投資位於中國的物業，例如主力投資中國內地物業的越秀房產信託基金（SEHK：405），而目前領展的組合中亦有5個中國內地物業。
港鐵的物業項目
港鐵除了經營客運服務，亦擁有一個規模可觀的物業組合，為集體帶來穩定的租賃收入。港鐵的租賃收入來源，主要有兩個，第一是港鐵站內商舖的租務，第二就是港鐵持有的其他物業的發展及租賃，包括沿線發展的住宅項目及商場。港鐵的物業組合中，不少物業的定位都與上述的項目重疊。港鐵的零售物業中，荃灣的綠楊坊，及火炭的駿景商場都是定位偏民生的項目，而九龍站的圓方則是定位較高端的零售物業。至於辦公室物業，為人熟悉，鄰近中環站的環球大廈同樣屬於港鐵。
港鐵的大多零售物業都有絕佳的地理優勢。鐵路網絡可帶動人流，人流可帶動商業活動，變相鞏固港鐵在長線的議租能力。由港鐵延伸出的便利交通網絡，亦讓港鐵可參與住宅項目的發展，並受惠於相關的未來管理收入。
客運推動物業組合
對比起一眾REITs，港鐵的業務更有進可攻退可守的優勢，雖然這比較不太公平，因為REITs不可能擁有運輸業務，最與交通相關的大概就只有停車場。
港鐵的客運業務穩定，可以持續為港鐵製造現金流入，而港鐵由客運業務所賺取的現金，就可以用作發展及投資物業，令港鐵有相對地高的再投資靈活度，形成「進攻」優勢。 港鐵雖不及領展般，擁有低位平民的零售物業，但港鐵的客運業務本來就已是極平民化的業務，尤其發達的鐵路網絡會令大眾對港鐵有一定的依賴，為港鐵帶來「防守」優勢。
港鐵分派無保證
值得關注的就是，REITs的分派穩定性亦可歸因於信託的規定。香港認可買賣的REITs每年需將不少於該年度90%的可分派收入作為股息，相比之下，港鐵就有更大靈活度去將盈利再投資，增加集團的長線價值。這靈活度卻同時為投資者帶來了風險，因為管理層再投資的表現是沒有保證的。之不過，考慮到港鐵大多物業都可受惠鐵路網絡的地理優勢，長線而言，出現嚴重物業發展及投資虧蝕的機會其實很有限。
結語
港鐵的物業組合多元，又有客運業務持續推動物業組合增長。即使踏入房地產下行週期，港鐵的客運業務亦具防守性。若對港鐵發展及投資物業的策略有信心，港鐵不失為 REITs的一個替代選擇。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Oscar Yu持有置富產業信託。
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