雅虎香港財經 胡國威專欄｜發展商被接管與清盤，原來有分別
受財困拖累的內房福晟國際，早前旗下九龍城「晟林」被銀主委託接管人協助出售，用以償還債務。我們跟《YAHOO財經》曾製作一條影片，訪問一名購入該物業的業主。業主表示，接管人在出售物業後，拒絕在保修期為他們提供部份地方的執修，還建議業主可待福晟國際清還債務後，再向發展商追討執修事宜。不知大家對內容仍有否印象?
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接管人拒絕協助，據業主解釋，這跟接管人非賣方，而只屬賣方代理人有關。對此解釋，業主認為，即使《一手住宅物業銷售條例》有強制性條文規定，而相關條文也列於買賣合約中，但畢竟發展商已債務纏身，之後也可能沒有能力可協助處理，所以相信成功追討的機會也相當渺茫。近年湧港起樓的內房愈來愈多，但偏偏不少也因財困出事。小業主能否成功追討，背後也要視乎該公司是被接管、或被申請清盤，情況稍有不同。
當一間公司無能力償還債務時，債權人可以申請法律程序出售其抵押資產，用來償還債務，但當中未必涉及管理該公司事務。若買家不幸購入這類物業，或如我們訪問的個案中，買家有需要向這間公司追討維修費等債務，則買家在獲得法庭頒發得直令後，可以向發展商申索。
我們曾請教律師謝天良，他跟我們說，假如發展商在賣樓後仍有剩餘資金，則可要求發展商披露資金去向，有需要可申請凍結相關資金，並要求透過該筆凍結資金來找清債務。若發展商仍有物業待出售，則買家在獲取得直令後可在物業申請押記令，換言之，發展商日後想出售單位時，也必先找清欠款才能獲同意解除。
不過，若一間公司已進入清盤階段，董事會則可向股東建議舉行債權人會議，及委任清盤人接管及控制業務，面對的情況跟被接管時不同。首先，企業進入清盤階段，便不能再有任何訴訟，即使買家在公司清盤前已獲得直令，也只能把相關債權申索書轉交清盤人，待清盤人計算完公司的總資產及總欠債後，先用作償還有抵押的債權人，餘額才會分配給無抵押的債權人。
其次，若一間公司並非因公司持有人退休等因素清盤，而是因企業無能力還債而由債權人發出，則公司多已面臨資不抵債。這也意味，當公司把資產償還有抵押的債權人後，在資不抵債的前提下，似乎也未必有餘錢可償還如業主般的無抵押債權人。因此，若一間公司清盤，買家就較難追討到自己權益。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
