雅虎香港財經 胡國威專欄｜紅磡「曼翹」點解咁吸引?
原本因樓盤規模較細，我們不打算談及紅磡「曼翹」；但相繼收到谷友表示希望我們分析，我們決定透過今次專欄把「曼翹」的注意事項列出來。「曼翹」之所以備受關注，其開價肯定有直接關係。始終市區樓300多萬元，比起新界樓盤還要便宜，且樓花期少於一年可借舊按保上車，即供價計首期連雜費約45萬，月供約12,000多元，本身月入約有30,000元已可購入最平價單位，對於首期不足的上車買家，這口價無疑吸引。
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論開則、論內櫳，樓盤一房及開放式單位，一房全光廁，開放式單位「F室」也非黑廁；還有兩個單邊「A室」及「F室」不設露台，準買家不用付費購入一些不常用的空間，感覺上較為勻真。最重要是大家都談及「屯馬線」效應，樓盤行一段斜路、或透過附近天橋接駁往「何文田站」大約需時八分鐘左右。但樓盤真的沒其他地方要留意?
「曼翹」前身是多幢逾60年樓齡的舊唐樓，由桂洪集團在2001年展開收購，歷時足足15年才統一業權，並發展為今天樓高28層的住宅。擺位一字型向「馬頭圍道」方向排開，由於基座被入口大堂、住客會所、機房墊高了19米以上，令大廈高層向東面可避過對面馬路的「隆基大廈」住宅，望過去紅磡「海逸豪園」方向，有機會望啟德跑道區及少量維港景；但道景觀是否有永久保障，買家就要有心理準備。
由樓盤步行約三十米，不遠處就是首置上車盤「煥燃懿居」，後方是市建局第二期的住宅地盤。該範圍以南，也就是「鶴園街」一直延伸至「家維邨」對面的工廈，樓高13-19層高。由於物業狀態仍良好，且其空置率僅達2.3%，遠低於當時的大市水平，故規劃署的《工業用地檢討報告》中也建議保留作「商貿」用途。
這個佔地約7.4公頃共由十六座工廈組成的「商貿」地帶，正座落「曼翹」以東，也就是「隆基大廈」後方。表面上，若繼續保留作「商貿」用途，「曼翹」高層海景也有一定保障，但現實是這些工廈的業權持有人，對地皮改劃卻是蠢蠢欲動。其中位於「鶴園街13號」的「康力投資大廈」，長實在2010年向航天科技購入後，就曾有意把它改劃為「住宅戊類」重建住宅，被城規會反對後才改作商廈，終獲批建兩座樓高38層商廈，較現時周邊未重建的工廈高一倍。若日後這些「商貿」地帶陸續重建，按「康力投資大廈」的高度來推算，「曼翹」高層望海優勢也會隨之消失。
「曼翹」位於「馬頭圍道」，毗鄰就是橫跨「佛光街」至「何文田」高架天橋，車輛飛馳噪音也是住戶需面對的問題，故希望平價購入單位的同時，也同時要忍受樓盤環境問題。最後還有兩點要一提。第一，樓盤屬於舊樓重建項目，也就是屬於舊契樓。這類物業在手續費上會較一般住宅為高，因為律師需要花更多功夫在查契，追查昔日地盤的所有轉手紀錄等。第二，就是樓盤的背景。桂洪集團過去透過收購舊樓「落釘」再轉售圖利，及後慢慢發展為小型發展商，其對上一個在港出售物業已是2002年北角的「和富豪庭」，其建屋質素是否追得上，這一點仍有待在入伙時驗樓才知道。
不過，繼恒大系樓盤後，曼翹又再被銀行拒批樓花按揭申請，說到底，都是銀行的風險管理，以目前的形勢，如果大家心儀遠期樓花，就最好選擇本地大型發展商，否則有按揭風險。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
