雅虎香港財經 英鎊大潛水 移英買樓定租樓好？
英鎊兌港元匯價屢創新低，想移居英國港人，都可能會困惑，究竟租樓定直接買樓好？今次請來前投行分析員、現居倫敦嘅「大俠」，幫大家分析一下點抉擇。
美股、外匯、加密貨幣免費即時報價，自選投資組合獲取相關新聞提示。
俄烏戰爭持續，英國經濟前景黯淡，市場對新任首相的財務政策亦似乎不抱厚望。美元強勢，英鎊疲弱，曾一度跌穿9算，是1985年以來新低。
英倫銀行似乎亦會以加息來試圖壓抑通脹，不少分析均指英國經濟即將於年底步入衰退周期。面對如此不明朗的經濟前境，移民英國的香港人，究竟應該爭取機會盡快買樓，抑或先租樓、再靜候時機入市？
在剛過去的夏天，英國平均樓價是升勢持續十三個月以後，首次錄得0.1%輕微下跌，按年升幅則仍然有11.8%。做決定之前，不如先一齊思考一下以下三個關鍵問題。
第一，資金是否充裕？
這個問題看似「阿媽是女人」，讀者可能想當然亦會說，銀根充足的話，根本就甚麼都毋須考慮。
英鎊貶值，假設大家在香港賣出一層自住樓宇套現800萬港元，用半年前的匯率同近期比較，現時才以800萬港元兌換英鎊的話，足足從匯價中賺多接近12萬英鎊。以倫敦市區一房單位或諾定咸一間3房屋的一個月租金£1600鎊計算，12萬英鎊足夠交5-6年租有餘。由此可見，資金充裕的話，變相選擇亦增多。所以反而未必需要急於買樓，此時此刻的經濟環境，投資者相對謹慎，有利用家揀到心水樓盤。
第二，是否需要跟銀行做按揭借錢？
截至今年八月，年通脹率已在10%以上，多間投行預計今年全年通脹率會高達18-22%，持績通脹將逼使英倫銀行進一步加息，市場預期九月中將加息0.50%，至2.75%, 令借貸成本上升。以四十萬鎊為例，如果借足九成半，供廿五年，根據Halifax按揭計算機，加息後首兩年或五年定息期的年利率可能高達五厘，相當於首年供款二萬四千鎊中的二萬鎊都是利息。由於高息對借貸者不利，加上經濟環境轉差，受僱人士工作收入的穩定性亦有可能受影響。萬一不幸斷供，銀行收回住所，更是得不償失。所以，若果需要高成數按揭才能買樓的話，建議謹慎行事。
第三，買樓目的是自住抑或投資？
大倫敦區租金回報率大概3%至5%，在高利率環境下，買樓收租只是跑贏無風險利率25bpi-2%，加上稅金和高通脹，實在找不到理由選擇以買樓當作收息之投資工具。
物業市場的供應不足，與買家數量一直是帶動樓價飆升的主要因素。但是，生活成本危機對家庭財務造成的壓力越來越大，樓價的升幅亦明顯減慢，七月份甚至有下調跡象。雖說期望樓價會大跌亦屬不切實際，但是用家如果可以把握時機，趁本地用家出手有所猶豫之際，好好利用匯價的優勢，可以選擇的樓盤相對等於增多了，就更容易有機會買到鍾情的單位，安心開展移民生活。
是日精選：
