雅虎香港財經 買樓難 換樓都唔易
受土地天價成交消息刺激，近期二手樓價再次攀升，面對此市況， 買樓上車當然難，原來業主想換樓亦不容易，一不留神，更會陷入周轉不靈困境。
樓換樓升降機制
提起樓換樓，大家都會想起細換大、舊換新模式。不過隨著本地家庭結構改變，樓換樓已衍生「升呢」及「降呢」兩種機制。所謂「升呢」，即是傳統細換大、平換貴模式，近五年樓價爆升，令不少業主可以透過換樓踏上發達之路。不過隨著樓價攀升至歷史高位，細樓換大樓賺價風險越來越高。所以現階段考慮細換大，主要作用是改善居住環境，即使利用賣樓套現資金支付首期，你仍要上會供樓，因此你必須認真衡量收入能否應付物業「升呢」的按揭供款。
至於「降呢」則是指大換細，現時物業有價，有兩種情況值得業主考慮策動大換細。第一個情況是臨近退休，擔心退休儲備不足，借安老按揭又過不到身故後被銀行收樓的心理關口，解決方案就係大換細，甚至由市區大單位搬到新界區細單位，中間的差價便可以充實退休資本。
第二個情況是不少家庭都會遇到的難題，父母眼見子女與另一半明明有充裕供樓能力，但遲遲未儲夠首期上車。從近期新盤開售消息，可以看到有不少富爸媽會動用部分積蓄幫子女支付首期，但未必所有父母都有此本事，如果手頭資金有限，但自住物業有價有市，加上子女置業後會搬走，便可以考慮策動大換細套現計劃。
假設你擁有一個700萬元的自住物業，成功出售後改買400萬細單位，還可以撥出100萬元資助子女上車，餘下款項則可以作為兩個單位的裝修基金。不過採取此策略，業主要有心理準備居住空間會大縮水，以及遷到陌生地區生活適應問題。
先買後賣 VS 先賣後買
換樓另一難關是先買後賣或先賣後買的抉擇，理論上先賣後買勝在子彈充足，毋須為籌措首期奔波。另一好處是印花稅負擔大減，當你賣掉舊樓後，你暫時未持有任何物業，買新樓時便毋須支付15%超辣印花稅。對於細樓換大樓的用家而言，未持有物業，申請按揭亦較容易通過壓力測試。
身處樓價上升周期，如果你換樓是打算細換大及舊換新，最大風險是換樓動作追不上樓價上升速度。當你賣甩舊樓，又遲遲未覓得心水物業時，最終可能按本來心中預算亦只能換購樓齡及面積與舊居相約的單位，結果白忙一場。
至於先買後賣，好處是先覓得理想單位，更可以鎖定購置物業成本，但壞處是需要籌措換樓資本，還要面對六個月大限風險。現時的印花稅辣招規定，業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業，才可以申請退稅。
至於專為換樓業主而設的過渡貸款，亦設有六個月大限。以中銀香港的樓換樓貸款計劃為例，最高貸款額為原有物業估值六成及減去尚欠按揭金額，或新買物業估價的四成，還款期為六個月。業主可選擇在到期日一次過清還利息及本金，又或在還款期內先還利息，到期日才清還本金。換言之，業主必須把握這半年機會賣甩原有物業，否則就會陷入周轉不靈危機。
參考現時市況，熱門上車屋苑及大型居屋屋苑交投較活躍，以沙田第一城為例，單是二月已錄得30宗成交。至於居屋屋苑，由於入場費較平，即使位處屯門的兆康苑，在二月亦錄得多宗成交。假如你持有這類物業，便較有機會在半年大限內售出物業。至於住在單棟樓的業主，則宜選擇先賣後買策略，再暫時租樓住及盡快物色合心意的新樓。
把握套現良機
受內房天價搶地消息衝擊，中原CCL四大指數齊創新高。對打算換樓業主來說，樓價上衝會增加換樓成本，但同時帶來賣樓套現良機。今次介紹兩個地區，適合「平換貴」及「大換細」兩類業主。
西半山
西半山地段旺中帶靜，毗連中環金融區，加上校網優勢，成為不少打算「平換貴」業主的換樓目標首選。
時樂花園
放盤單位：低層單位
售價：678萬元
實用面積：365呎
實用呎價：18575元
賣點：毗鄰多間名校，步行可直達西營盤港鐵站。
百合苑
放盤單位：一房兩廳低層
售價：800萬元
實用面積：417呎
實用呎價：19185元
賣點：位處名校地段，單位間隔四正實用。
嘉寶園
放盤單位：一房一廳高層
售價：850萬元
實用面積：369呎
實用呎價：23035元
賣點：大廈入口設於羅便臣道，步行五分鐘可達半山行人天橋。
屯門
想大換細套現資金，又唔想住得太細，可以考慮在屯門區搜尋400萬以下的實惠盤。
兆康苑
放盤單位：兩房高層
售價：378萬元
實用面積：483呎
實用呎價：7826元
賣點：屋苑設有商場，步行可直達西鐵站及輕鐵轉車站。
大興花園
放盤單位：兩房兩廳高層
售價：400萬元
實用面積：419呎
實用呎價：9547元
賣點：鄰近工貿區，步行可直達商場及輕鐵站。
香港黃金海岸
放盤單位：兩房兩廳
售價：398萬元
實用面積：476呎
實用呎價：8361元
賣點：區內臨海地段知名屋苑，環境清靜，步行可達商場、特色食肆及酒店。
