長租公寓如雞肋 內地部分樓盤售轉租

【星島日報報道】內地樓市向來政策主導，為貫徹黨核心習近平提出「房子是用來住的、不是用來炒的」思想，各地大力推動「購租並舉」，多個城市紛紛開始探索樓市新模式以遏炒風。其中，長租公寓成為發展新焦點，地方大力推出租賃房地塊，內房商加入，大型銀行亦響應提供長租房貸款，內地樓市發展正在重新洗牌。可是，對比過往「拿地、賣房」如豬籠入水的營運模式，長租公寓只是一塊雞肋，食之無味棄之可惜！ 中央政府大力壓抑樓市炒風，亦以此作為考核各地方政府政績重點，令各地都在「不情不願」下推出租賃房地塊，取代過往主要以價高者得的投地方式，這樣土地成交價錢會大大降低，影響地方收入。可是「樓市用來住的」這個大石壓在上面，地方政府唯有配合。 中國社科院城市與競爭力研究中心日前發布《中國住房發展報告》提出，在人口結構改變、購房人群減少、存量市場壓力增加，以及「房子只住不炒」的政策持續調控背景下，房企已沒有過去高速發展的土壤，市場整體下行，房企面對新一輪洗牌。 單一「拿地、賣房」的模式難以為續，房企需要以多元化業務提升競爭力。租賃市場將是一個有待開發的萬億級市場，預期明年會有更多租賃房地塊進入市場，如何運營自持地皮和租賃地皮，將是房企重點探索的方向。 長租公寓的產品線也愈來愈多元化，包括針對年輕都市白領、高科技人才，可拿行李即住的長租房，以及高端酒店式公寓，部分樓盤甚至由售轉租，搶攻不同類型的長租客源。 中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，國家出台一系列的政策，大力推動住房租賃市場，未來內地城市租賃住房市場供應可能會達到全部住房總量的一半以上。他認為，現在房企巨頭、大銀行紛紛進入租賃市場，首先是迎合國家戰略。有了政策支持，興建租賃房拿地較便宜，加上配套政策陸續有來，今後租賃房的供應會迅速增加，但租賃市場的現實需求情況，還有待觀察。 宋丁指出，長租公寓如何管理運營，如何實現盈利，發展商心里並沒有底。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉也表示，長租公寓涉及不同行業，監管仍處在真空的狀態，長租產品沒有標準化，硬件參差不一，租金上漲等問題逐漸暴露。 最近兩年，大型房企也進入這一領域，市場格局開始改觀。萬科是最早進入長租公寓市場的房企，於2016年5月正式推出業務，及後加快在北京、上海、深圳等一線城市的布局，目前，其長租公寓品牌「泊寓」的單位數量已達10萬間。今年，佳兆業（1638）、中駿置業（1966）、旭輝（884）等房企也陸續推出房屋租賃業務。 在眾多內房中，龍湖地產（960）是唯一一家已明確提出長租公寓收入目標的房企。龍湖明確提出，力爭到2020年租金收入超過20億元，並力爭打入業內前三名。長租公寓成為龍湖繼地產開發、商業運營、物業服務三大業務後的「第四大主營業務」。 截至今年10月底，龍湖已在14座城市推出「冠寓」項目，預期年底開業的房間數目達萬五間以上。 樓市高唱「租售同權」，銀行也聞風而動。建設銀行深圳分行11月初聯手招商、華潤、萬科等11家房地產企業推出「按居貸」，向租客提供房租貸款，這類貸款最高可借約100萬元，貸款期限最長10年。銀行借予租客支付長租租金，幾近於樓按貸款的運作。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出，租客借助銀行金融手段獲長期居住權，同時也降低租屋成本。 不過，若論地方收入、發展商項目盈利、銀行貸款利息收益，始終是傳統「拿地、賣樓」吸引得多，遠勝推長租公寓要壓低地價，項目收益亦只能細水長流，回本期要大為拖長。可是，在內地為官、營商，若不看政治風向，枉自碰壁。奈何！

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