零售或見底 舖租今年望升2%

零售商和舖位業主已適應做本地客的新常態。

第5波疫情未有止息迹象，本港人心惶惶，但日資券商大和對香港今年房地產市場表現不算悲觀，預期今年內住宅樓價將窄幅上落5%，至年底有望持平，而零售舖租則升2%，整體寫字樓租金按年持平。

該行認為，由於市場參與者已適應新常態，預期住宅、寫字樓及零售舖的樓價及租金不會出現大的下行壓力，惟現時亦未有新的利好因素刺激市場，相信短期內不會出現積極的突破。

甲廈租金全年料跌2%

許多企業關閉或遷離本港，但香港作為國際商業中心仍具吸引力，且許多中資公司希望進軍香港，不限於金融業，相信中港兩地恢復往來將帶動需求。另外，藝術、金融科技、健康等產業亦需要新的辦公空間，預期上半年本港整體甲廈租金將調整3至5%，中環甲廈年尾「埋單」可望全年持平。全年計，整體甲廈租金將跌2%。

雖然零售市道受累疫情而疲弱，但大和相信，零售商和舖位業主已適應做本地客的新常態，零售開支及零售情緒已見底，預計下半年港府或會局部通關，故相信零售舖租今年會有溫和升幅。

不過，本地老牌藍籌地產股卻比較麻煩。這不是因為其股價表現在今年的地產市道下上上落落缺乏方向，而是長期出現顯著的資產淨值折讓，以及明顯沒有增量資金流入，不叫座。

地產股吸資難 估值弱

大和指，純本地公司不乏估值領先全球同業者，如港鐵（00066）和香港交易所（00388），以本地地產商基本因素穩健，內地和香港業務兼備「進可攻、退可守」，但仍未足夠說服環球性的基金投資地產股，因大部分的環球性基金不會押注單一的房產股票，且香港地產公司屬「家族式」生意，外部投資者難以了解成員的變動。

該行認為，香港房地產公司已能吸引一些全球價值基金和全球房地產基金的關注，但這些基金配置金額不多，不足以推動地產股估值重估。反而有望吸引以收益為導向的投資者，這種資金着重資產負債表、經常性收入和股息回報率。