雅虎香港財經 香港千億財赤與樓價冧4成論迷思
最新有兩條熱門新聞在財經圈受到熱烈討論，一是香港財赤嚴重，將達1,000億元，是史上第二高。另一則是「神準分析師」洪灝認為，香港樓價未來3年會跌4成。如果將兩項消息放在一齊思考，可以點進一步解讀？
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港財赤將達千億
財政司司長陳茂波指，本年度的財政狀況將較預期差，估計2022至23財政年度會錄得超過1,000億元赤字，遠高於年初預算案估計的563億元，並將是歷來第二高的財政赤字，僅次於前年2,325億元的赤字。
此外，有兩點值得注意，一是如果不計及今年發行綠債所得的350億元，赤字情況會更嚴重。第二是政府的財政儲備或進一步降至8,000億元水平。
今年財政收入差，主要原因是經濟環境差，股票和樓市疲弱。今年4月至8月港股日均成交額1,170億元，按年少26%。本年度首4個月住宅成交量亦跌三成七。這或令到今年印花稅收入較預期少三分一。至於另一主要收入來源土地收入，今年度首5個月的地價收入為172億元，與全年度的預算收入1,200億元仍有很大差距。
洪灝：樓價要跌四成
至於一向敢言的對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝在接受傳媒訪問時指，寧願買加密貨幣，也不會買樓。
他稱，在加息、本港經濟下行、資本外流和中產移民等多項因素夾擊下，本港樓市已進入新一輪下行長周期，CCL在未來3年有機會從去年8月中所創的191.34歷史高位下調50%。換言之，從現水平有約四成的潛在跌幅。
實際上，洪灝都不建議現時入市買港股，因為估值雖然平，但是未見上升催化劑，買了隨時變「死錢」，但就無樓市大跌論搶眼，因為看港股每日成交金額低迷就知看股市的人越來越少。
測試政府對財赤容忍度
未來樓來會否大跌，實在難以預料，因為過往十多年一直有人唱淡，但港樓都繼續升，背後可以有很多解釋，例如利率低、剛性需求大等等。不過，土地成本始終是最大因素，發展商總不會做蝕本生意，地價貴，賣樓自然貴。土地收入是政府主要收入來源，上個財政年度都預計會有高額赤字，但因為賣地收入及利得稅多了，所以又虧轉盈。
因此，樓價會否下調，除了要看美國加息因素，也要睇在香港經濟差下，港府會否將心中的土地底價下調。另外，見到財赤不用過份擔心，因為財政儲備仍叫豐厚。而且在8月底，官方外匯儲備資產為4,318億美元，雖然較7月4,418億美元稍跌，但仍很高，不用擔心聯繫滙率問題。反之，如果想樓價有支持，大家應更想政府維持支出，而非收緊，因為政府支出對經濟增長起重要作用，特別加上逆周期措施幫助。若然政府轉為減少支出，經濟受壓，樓價反而都會有壓力。
香港樓市今年出現了一定調整，但較過去大升，跌幅不叫顯著，而且在加息預期下，越見業主「割愛」，所以政府不應突然改變現有政策，尤其「減辣」，因為到時是更多人去買樓抑或急放賣，更難預料。如果經濟差，樓價又飈升，顯然政策失誤；若果大跌，問題更大。
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