雅虎香港財經 香港樓價是否已進入下降軌？
近日不少人認同港股已死，那麼香港樓市呢？
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如果相信匯市、股市及樓市有相互關係的投資人，不難發現與按揭掛勾的一個月同業拆息由歷史低位0.006%，升至0.009%，對供樓者而言雖則微不足道。不過，港匯近日明顯轉弱，曾見7.7995，是今年1月以來最弱。
雖則銀行體系未見資金流走，但美國明年可能提早加息，資金是否已提前部署，撤出新興市場？
一般人都明白近年美股及美國樓市（同樣應用於港樓）爆升，無他因疫情令天量的流動資金泛濫，加上低息，帶來完美催化劑。不過，如果通脹明年被定調非短暫，成為新常態，那麼美國加快升息非開玩笑。儘管可自我安慰的是美國加息幅度不會大到拖垮本身經濟。可是，如果面對惡化中通脹，加息是不可免的基本功，借平錢的遊戲規則已改。
對息口走勢甚為敏感的香港樓市可否獨善其身？差估署剛公布了最新住宅樓價數字，10月本港私宅售價指數最新報394.8點，按月跌幅擴大，由9月跌0.03%擴大至跌0.85%，已連跌兩個月。而相對今年8月的歷史高位398.3點，累跌0.88%。
10月份只有1722方呎以上E類豪宅單位樓價按月仍升，其他類型單位全線下挫。
有關數字是滯後的，未能反映施政報告後，市場不明朗因素逐漸減退，亦未對樓市前景帶來任何指導性。
地產股弱勢已成
不過，如果相信股市先行樓市一步，近期地產股走勢確實弱不禁風，會否有指標性? 地產股折讓擴大，同時香港樓價又可持續高企？
近月最震撼樓市消息，是9月17日傳出，中央要求地產商幫手解決本地住房短缺問題，並指「遊戲規則已經改變」，不再願意容忍「壟斷行為」，市場憂慮地產商是否要「捐地」共富。其後20日（周一），地產股狂瀉，令恒生地產分類指數跌至今年低位27,156.15，較今年高位大跌26%。
不過，施政報告出台，並無任何對樓價或令地產商的利益帶來任何不利消息。有關指數趁勢反彈，不過現水平30,281，仍低於傳聞前的9月初31,706，換言之，地產股股價未返回不利消息前水平，亦較年內高位跌17%。
銀行趨保守 住宅估價下調
更重要是，如留意另一數據，反映銀行估值變動的中原估價（主要銀行）指數CVI，本周報29.89點，較上周35.71點，下跌5.82點，屬美國縮減買債後第二周數字。自美國公布縮減買債後，有關數字持續向下，銀行繼續調低估價自保，顯示銀行按揭取態趨向謹慎，預示樓價高位回軟未結束，但中原認為，樓價掉頭向下信號尚未確認。
無論如何，近期本港樓市已現分化，一手新盤旺場（個別樓盤），而二手成交淡靜，更錄不少減價及低估值成交個案，二手未能承接一手熱潮，出現封盤、加價以帶動樓價向上。加上新冠肺炎變種病毒頻出現，內房危機未完全解決，都令本港樓市於未來走勢添上陰霾。
