雅虎香港財經 香港樓市要再跌三成的投資迷思
投行高盛將今明兩年香港樓市預測下調，最新認為本港樓價在2022年及2023年分別跌15%，較原先估的高，香港樓市未來是否難逃繼續跌的命運？現時不應買樓？
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高盛：樓價跌三成
高盛看淡香港樓市主要是由於美國利率上升較預期快，中港依然封關及移民潮放大了樓市下行壓力。
該行指，樓價跌是因為1個月香港同業拆息(HIBOR)在美國加息及收水下急升，香港銀行於9月正式上調最優惠利率(Prime rate)，而且美國在明年3月前預期會再加1.5厘。高盛表示，假設收入沒有上升，樓價跌兩成，剛性需求的買家才能重要負擔能力，而若用歷史平均淨租金收益率為基準，只有樓價跌35%及40%，投資者才會重返市場，所以樓價跌30%的可能性較高。此外，雖然供求關係對樓價影響不大，但當前碰上利率上升及家庭收入停滯，封關及移民潮令本港家庭數目出現25年來最大跌幅，放大了樓價下行的不利因素。
有「神準分析師」之稱的對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝在早前亦指，在加息、本港經濟下行、資本外流和中產移民等多項因素夾擊下，本港樓市已進入新一輪下行長周期，CCL在未來3年有機會從去年8月中所創的191.34歷史高位下調50%。即從現水平有約四成的潛在跌幅。
樓市跌不應買樓？
既然香港樓市可能下跌，現時有樓的是否應該快快沽出？未有樓的就不應買入？
見到越來越多蝕讓盤，相信負面情緒也難免升溫，但實際應點睇，不妨套一下1982年美股大跌時，德國股神兼《一個投機者的告白》作者科斯托蘭尼觀點，當時美國《商業周刊》提出股市之死文章，但他指，每日股票成交表現有人賣及買，「沒有人想買」或「沒有人想賣」都是愚蠢措辭。
實際上，雖然出現蝕讓或減價買樓，但有成交即是有人沽，而同時有人買，所以不用見到回調就情緒悲觀。大家要明白，見到樓市跌，多數人是看樓市指數去得出觀點，但影響個別單位價值因素有很多，好像地點、校網、屋苑的環境及管理等，以致想賣樓業主當時狀態，情況就好似大市升，個別股都可以跌。還有不買樓是需要交租，這亦是需要考慮的成本。樓市發展跟股市都是難以預測，而自住物業由於有實際用途，因而跟本不用陷入迷思之中，只要財務能力許可及工作相對穩定，看中合心意的不妨出擊，而且正是在負面情緒高漲時才可以容易壓價，壓到一、兩成就足以抵銷可能的大部份潛在跌幅。
不過，對於投資物業，既然非必需，就無需在跌市中出手買，除非是出現大折讓或將來有可能自用才考慮。特別是投資非住宅物業，依目前香港經濟來看要出租並不容易，所以決定前要有較長時間不能出租的心理準備，自己或合作伙伴大家有財務實力支撑才好買。
最後，會陷入買不買樓的迷思，是因為你有想等到最低位時才買的想法，但股市指數都難估，更何況買樓涉及因素更多，因此更應做是從實際出發。
