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「大學山」見第一滴血 新盤業主有籌碼跳船?

新地大埔白石角University Hill開售時曾掀起入飛潮,日前驚現首宗蝕讓成交。
新地大埔白石角University Hill開售時曾掀起入飛潮,日前驚現首宗蝕讓成交。

新地大埔白石角University Hill開售時曾掀起入飛潮,日前驚現首宗蝕讓成交。原業主上會僅兩周便決定賣樓跳船,從這宗交易,可以發現原來新盤不少業主都有籌碼跳船,成為港樓樓價另一壓力源頭。

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業主劈價賣樓有「底氣」

University Hill「見血」成交,單位屬於低層兩房,實用面積435方呎,連123方呎平台。原業主於去年5月斥700萬一手購入,到上月22日正式向發展商旗下公司承造按揭,上會兩周決定賣樓,原開價700放盤,即期望帳面平手離場,最終劈至655萬元沽出,持貨一年蝕45萬元或6.4%套現跳船。

計帳面原業主輸45萬元,不過發展商當時為University Hill買家提供最多7%現金回贈,假設原業主拎盡7%,足以彌補6.4%蝕讓幅度,可見上車時獲得的現金回贈,正是原業主劈價賣樓的「底氣」。雖然無法知悉原業主急跳船原因,但原業主或比對過回贈金額,才決定最終劈價的底線。

拎盡7%現金回贈,原來在現今港樓市場已不算大手筆。同樣是新地出品,天水圍Wetland Seasons Bay第三期,今年三月曾增設四項現金回贈。一是買家未有用二按及付清樓價可獲4%「特別現金回贈」,二是買家簽署臨約後120日內付清樓價可獲5%「提前付清樓價現金回贈」;三及四項回贈則只限指定十伙買家受惠,分別是額外3%「 Wetland 現金回贈」,以及為買家或其親屬持有證書、文憑、副學士及學士學歷提供的5%「人才現金回贈」。

天水圍Wetland Seasons Bay第三期,今年三月曾增設四項現金回贈。
天水圍Wetland Seasons Bay第三期,今年三月曾增設四項現金回贈。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

假如有買家拎盡這現金四項回贈,手頭就有多達17%現金回贈籌碼。今年三月Wetland系列曾出現銀主盤拍賣,叫價較買入價低14%,即銀主盤劈價幅度仍低於拎盡回贈業主的籌碼,這類有回贈落袋的業主,一旦需要跳船,劈價幅度確實有機會追上銀主盤。

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除了現金回贈,賣樓「底氣」更深不可測是獲代理回佣的業主。早前《胡.說樓市》率先報道,有新盤為「保面價」,向代理提供高達28%佣金,並透過代理私下回佣予買家,變相達到大幅劈價效果。假如代理將佣金回盡予買家,一個約千萬港元單位即時劈至720萬港元。另外上月銅鑼灣豪宅yoo Residence有一宗持貨11年勁蝕818萬元成交,雖然原業主大幅劈價沽貨離場,但有分析指當年推盤時為促銷,回佣幅度曾高見35%,原業主蝕讓災情或較帳面蝕讓價溫和。

新地公布屯門大型項目NOVO LAND第3B期首張價單,154伙平均呎價11,598元,較年多前推售2A期平均呎價13,598元平14.7%。大型新盤開價較撤辣前更平,加上近期多個新盤貨尾湧現劈價重推,有機會觸發更多有回贈、回佣「底氣」業主選擇跳船。