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【利財筆記】樓價縱下跌 地產股仍可升 (林本利)

【利財筆記】樓價縱下跌 地產股仍可升 (林本利)

樓價指數再創新高,各界關注下周三(11日)特首林鄭月娥公布她第一份《施政報告》中「首置上車盤」的詳情,能否幫助年輕人上車。林Sir估計,為興建「首置上車盤」,政府將徵收閒置農地,各大發展商手持1億平方呎農地將成大贏家,「即使樓價下跌,但地產股價仍會升!」

早前差餉物業估價署公布8 月份全港私樓樓價指數報3 3 9點,連升17個月;租金指數亦連升9個月並創新高。中原城市領先指數(CCL)9月底升至160.93點,今年頭9個月二手樓價已升一成。

不過,林Sir認為樓價實際已在向下,「(8月)整個二手樓市只有2,000多宗成交,香港人哪會這麼笨現在去買樓?現在只旺一手樓,二手樓很淡靜,例如太古城9月中才有1宗成交,海怡半島8月只有4宗,所以(這麼少成交)不能作為指標,用這來計算中原指數。」他又說,中國最近加強控制資金外流,令到來港買地買樓的資金停滯了。

政府保地產商利益

即使樓價下跌,林Sir卻認為地產股仍可上升,皆因特區政府不少政策也是幫助地產商的。近的有2014年,梁振英任內放寬計算DSD(雙倍印花稅)的換樓期,便協助了地產商促銷新盤。遠的有2002年,時任特首董建華為了救市,將兩個「政府資助及私人住宅混合發展試驗計劃」的樓盤,鴨脷洲深灣軒及長沙灣碧海藍天,完全轉為私人住宅,讓地產商以市價出售,再將三成收益撥歸政府。

「在現時政制下,地產商及關連人士(在特首選委會)有數百票,特首投桃報李,是人之常情。」樓價下跌,政府裹是會保障地產商利益。

林鄭月娥的競選政綱「首置上車盤」計劃,將在下周《施政報告》公布更多細節,外界估計將開闢閒置農地興建,多間地產商持有不少農地儲備,股價率先彈升。林Sir相信,今屆政府成立的「土地供應專責小組」,雖然宣稱會從各方面為香港搵地,包括填海、開發棕地、郊野公園、哥爾夫球場等,但他估計這些全是虛招,最後一定用農地!

他指出,各大地產商持有超過1億平方呎農地,當中以恒地(00012)擁有4,500萬呎最多,新地(00016)亦有2,800萬呎,其餘長實(01113)及新世界(00017),各持有1,300萬呎及1,800萬呎。「1億平方呎農地,以4倍地積比率計算,保守估計可以起到100萬個400呎單位!試問香港怎會不夠地呢?」

最後必用農地起樓

林Sir自言不反對政府用閒置農地建屋,「但請政府老實一點!也不要用混合模式(一些是私樓、一些是資助房屋)來興建。」

地產商這些農地最初只是以每呎20多元收購回來,林Sir倡議,按現時農地收地價千多元一呎,建屋成本每呎4,000多元,政府可容許地產商免補地價將農地改為興建住宅,落成後以成本價(加10%利潤)賣給政府,政府以港人可負擔的售價(如每呎6,000元或者市價一半)出售給首置上車人士。

地產商再自行在附近農地建屋,以市價出售和補地價。因政府提供基建及修改規劃配合發展,地產商最終亦會得益。

作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com