香港股市 已收市

【利財筆記】樓市高位難測 沽貨毋須賺盡(林本利)

「樓市繼續升,相信大多數人也是坐係度睇,千祈唔好入市!就算係點急切需要住屋,都真係唔好咁高價同人搶。」林Sir認識一些朋友,一男一女婚後買不起樓、雙方父母的家也沒有地方,兩公婆婚後需要「分居」,等樓價下跌才能買樓一起住,「這樣的社會好可悲!」

獲利已豐 何必強求

不少朋友多年前買下投資物業,常常問林Sir何時賣樓離場。林Sir坦言沒人可準確估計樓市高峰,既然已是多年前買入,現在只是「賺多賺少」的問題,沽貨何必強求賺到盡?

由於物業佔退休組合超過七成,故此,林Sir過去一年多已沽售兩個單位,分別在鴨脷洲和將軍澳日出康城。2013年,林Sir有教會朋友在將軍澳樓換樓,惟新單位接近交吉時仍未能沽出舊單位,「上會」困難遂向他求助。為幫助教友,林Sir當時沽出了一個海怡半島的收租單位、買入教友的舊單位,之後以低於市價租給教友的親人,鼓勵大家如此做。

今年3月,該單位的租客搬走,林Sir同時放租和放售不足兩星期,有同座樓宇的換樓客出價720萬元買入。新買家居於同座低層單位,抱怨低層鄰近地盤,受噪音困擾、小朋友睡不安寧,故先賣出低層單位,再買林Sir的高層單位。林Sir見新買家言辭懇切,換樓只為改善家人生活,故接納其出價,不求賺盡。

價格抵上50年租金

林Sir心裏盤算︰「雖然單位每月收租1.7萬元,但扣除所有差餉、地租、管理費和物業稅,剩下約1.3萬元落袋,一年收租約15萬元。現在賣700多萬元,即是收50年租才有此數,極不合理,不如現在收錢了!」他坦言將軍澳區的樓盤,租金回報只有2厘。而且連鄰近堆填區的日出康城,成交呎價也1.1萬元,令人咋舌。「我不信現在賣了,將來會買不回來!」

去年,林Sir有一個位於鴨脷洲大街的單位,原本居於此處的外父離世,他便斥資20萬多元重新裝修,打算放租。豈料有代理帶客睇樓,竟看中林Sir的單位,出價425萬元。林Sir說單位現在應升值至500萬元以上。「這個單位我當年用120萬元買,家人住了十多年,400多萬元賣已很滿足,不用賺盡的!」

 

作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com