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【利財筆記】逆按揭作後盾 有樓退休不用愁 ?(林本利)

【利財筆記】逆按揭作後盾 有樓退休不用愁 ?(林本利)

政府全資持有的按揭證券公司(下稱「按證公司」),將於明年中推出終身年金,年滿65歲的人士,一筆過投入100萬元,男士每月可獲超過5,800元現金直至百年歸老,女士則有5,300元。林Sir坦言,按證公司旗下的安老按揭(逆按揭)更抵!今堂他計計數,假設65歲起以一個600萬元物業參加安老按揭,每月領取年金1.32萬元,若多年來樓價不變,87歲便可回本。(退休準備法•上篇)

退休這課題,每個人也要面對,不少人為部署退休而費煞思量。林Sir坦言不少香港人也有一層樓,根本不用擔心退休,大可以申請安老按揭,將物業抵押給銀行,由銀行借錢給你用,「有層樓不用擔心退休,這是Last Resort(最後靠山),現時新樓平均樓價1,200萬元,舊樓平均也700多萬元。趁現在樓價高,去(申請)鎖定樓價最好。」假設申請者的物業估值800萬元,安老按揭做足800萬元,若將來樓價下跌,估值跌至700萬元,或者利率上升,年金也不會減少。

林Sir說,安老按揭最適合只得一個單位,沒有子女的人士。概念是年輕時節衣縮食供樓,年老靠這物業供養,55歲或以上便可以參加,預期自己壽命愈高,便愈值得參加。年金金額多寡是取決於申請人在甚麼年齡參加、領取年金的年期、當時樓價水平及息率。由於是銀行借錢給你用,申請人要支付利息和保費。年金、利息和保費會從貸款中扣除,業主或遺產繼承人清還餘下貸款便可贖樓。

100萬樓價每月獲2200元

申請的物業樓齡上限一般為50年,若超過50年樓齡,按證公司需要再考慮。即使申請人所住單位未供滿,也可參加,按證公司會借錢給申請人清還按揭餘款,並提供年金,會收取利息,息率現為2.75厘,加上保費,夾夾埋埋約4厘。驟眼看很貴,但林Sir笑說︰「其實不用理,因為(申請人)都是等死!」除非是將來需要贖回。

他認為,安老按揭抵過政府終身年金,尤其是女士。因女士預期壽命較男性長,終身年金每月少約500元;而安老按揭則不論男女,一律提供相同金額。

按證公司網站設有安老按揭計算機(goo.gl/rfRrZx),輸入申請人數、年齡、物業估值等資料,便可以知道每月能收取多少錢。假設兩位申請人,同為65歲,樓價600萬元;終身領取的話,每月年金金額1.32萬元。簡言之,樓價每100萬元,每月可獲2,200元。

林Sir自己也動手,以Excel製作了「安老按揭計算機」,計一計在不同年紀過身,累計可領取多少錢、扣除利息和保費的剩餘價值又有多少。以65歲申請、樓價600萬元為例,每月年金1.32萬元,每年年金15.84萬元;首年利息及保費合共3,168元。

假設通脹率為0%,樓價一直也不上升。舉例申請人81歲時,物業仍值600萬元,過去(65歲至80歲)多年已領取了253.4萬元,加上保險金和利息累計99.1萬元,合共352.6萬元。若申請人此時過身,或終止安老按揭,此時銀行會賣出這個600萬元單位,以抵銷多年來貸款給你的352.6萬元。600萬減去352萬元後,繼承人或終止安老按揭的申請人仍有247萬元剩餘價值可取回。

拍賣樓宇令長者卻步

若申請人在89歲過身,領取年金至88歲,剩餘價值已是負數,即是說申請人活到88歲便算賺了。如果是活到105歲,40年收到的年金連利息及保費,銀行更已借給你1,535萬元,相比600萬元樓價,申請人更賺了935萬元。

若每年通脹3%,樓價每年也升3%,可以加按增加年金。假設不用提升每月年金金額,到了88歲仍有剩餘價值,可留給後人。別忘了申請人過去多年一直住在單位裏,不用支付每月萬多元租金。

不過物業最終會交給銀行拍賣,令很多長者不願參加安老揭按。「一如今年諾貝爾經濟學獎塞勒說的稟賦效應(Endowment Effect),沒有了擁有權是很痛苦的。但已經是死人了,還甚麼樓呢?最好是將學識和正確人生態度傳給子女吧,不用留太多遺產!」

最後要留意,實際上安老按揭的利息是以每月計算,此Excel內容簡化為每年計,實際結果應有些許偏差。

作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com