【利財筆記】12億股本變8750億 地產霸權是怎樣煉成的？

地產大亨的發跡故事，曾是你我津津樂道的「香港精神」，近年卻變成人人嗤之以鼻的「地產霸權」。林本利的新作《財閥治港？！》，輯錄各地產商發跡故事，分析他們「賺到盡」經營技巧，四大地產商如何由1972年合共12億元股本，變成今日逾8,750億元的市值，拆解「地產霸權」是怎樣煉成的。（《財閥治港？！》轉載系列之二）

四大富豪的控股公司，都是在1972年上市，當年股本合計不過12億元。經過40多年經營，他們的控股公司的市值合共8,750億元，平均每年增長17%。若加上股息，每年投資回報超過20%。

地產生意賺錢擴充版圖

回顧他們的成功故事，其實有不少共通點，亦反映香港經濟起飛及轉型的軌。舉例李嘉誠及李兆基，兩人均在1920年代於內地出生，在政局動盪的年代來港。李嘉誠22歲創辦「長江塑膠廠」；李兆基19歲隻身來港，從事金融及貿易生意。1958年，兩人同時轉戰地產市場，且投資眼光獨到，避過六七暴動前後的地產低潮，兼以低價購入地皮及物業。1971年，李嘉誠成立長江置業，翌年改名長江實業（00001）在交易所上市。1973年，四叔李兆基創立恒基兆業（00012），積極購入換地權益書和收購舊樓重建。兩人又成功收購英資企業，染指本港的公用事業。李兆基七十年代尾收購煤氣（00003）股權，1983年成為公司主席。李嘉誠則在1985年從置地手上取得港燈（現稱電能、00006）控制權。

鄭裕彤家族創辦的新世界發展（00017）、郭氏兄弟掌舵的新鴻基地產（00016），其致富方程式跟李嘉誠及四叔相似，同樣在1972年將地產公司上市，早年以低價收購公用事業和土地，再改變土地用途獲利甚豐。

八十年代初，地產市道陷入低潮，他們對香港前途充滿信心，繼續增加土地儲備。結果1984年底簽署《中英聯合聲明》後，地產市場復甦，樓價由1984年至1997年上升10倍以上，地產商市值暴漲，平均年度回報率最高達40%，各地產大亨均躋身富豪榜，「地產霸權」也在此時逐漸形成。他們都將地產賺得的豐厚利潤，投入多元化業務，如電訊、交通、零售等業務。經營公共事業，讓地產商得到支配市場或利潤保證的「特權」，港人從地產到公用事業，港人生活每一部分都與「地產霸權」扯上關係，愈來愈多市民不滿地產商「賺到盡」的經營方式。

恒地李兆基一方面透過煤氣公司，藉壟斷氣體市場賺取豐厚利潤，另一方面獲政府開綠燈，興建了嘉亨灣及翔龍灣等「發水樓」。新地則在2001年將旗下的九巴（現稱載通、00062）分拆路訊通（00888）上市，將在巴士上賣廣告的收益據為己有，九巴則連年加價。而荔枝角車廠地皮則改建為豪宅曼克頓山，為新地帶來巨額盈利。新地及新世界又獲政府賤賣居屋紅灣半島，改建成豪宅海濱南岸；新世界與市建局合建的尖沙咀名鑄，均為新世界帶來巨利。

富豪屢爆醜聞影響聲譽

長和系近年也醜聞不斷，和黃（00013）旗下的貨櫃碼頭公司出現工潮，暴露碼頭管理問題、長實出售雍澄軒酒店房急煞停，近期更有新盤嵐山，逼買家簽署不睇樓同意書，涉嫌違反一手樓銷售條例，李嘉誠及長和系的聲譽一再受損。恒地李兆基在歷經嘉亨灣批地爭議、仁安醫院改建豪宅、天匯涉嫌虛假交易等負面事件後，近年則積極捐地協助年輕人置業，以挽回聲譽。

2012年，新地聯席主席郭炳江和郭炳聯，以及前政務司司長許仕仁等人士捲入貪污案件，現正審訊中，官司或多或少影響新地未來發展。新世界創辦人鄭裕彤2012年9月中風入院，至今未公開露面，他在2011年將私人持有的周大褔珠寶上市，便宣布退休，由兒子鄭家純接棒。

自從2012年梁振英當選特首，加上李嘉誠已出售電力公司、零售業務等，套現大量現金離場，令本地財閥頗有改朝換代之感。

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。

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撰文及資料整理：葉卓偉