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【勢股吾到】地產龍頭創新低的啟示(李家謙)

港股似晴還寒,估計在中美貿易戰未明朗化之前,仍是反覆偏淡格局,今個月市場焦點暫放在美國聯儲局身上,普遍估計美息會再上調0.25厘,香港銀行很大機會自2006年以來首次調高最優惠利率(P,現為55.25),地產商近月加大散貨力度,可透視他們對後市的看法。與此同時,地產股龍頭新鴻基地產(016)旗下新盤雖賣個「滿堂紅」,惟本周一股價卻跌至1年新低的115.6元,可曲線看到醒目資金對樓價的取態,相信地產股的股價與每股資產淨值(NAV)的折讓,愈見擴闊。

新地並非私人獨憔悴,大型地產股長實(1113),恒地(012),新世界發展(017)及信和置業(083)的股價,均貼近52周低位,由此可見,地產商無論中期業績亮麗,還是近月賣樓價量皆可人,為何股價卻偏偏未能同步走高? 很大機會,本港樓市自2003年以來的15年大升浪,來一次大型調整。

二手料現劈價獲利潮

其實,利息上升和空置稅並非樓市出現轉角市的主因,主因是太多實力不足的「菜烏」勉強「上車」,在超高樓價之下,一旦發展商不提供二按或按揭優惠,大部分這類「準上車客」只能望樓輕歎。麗新發展(488)與市建局合作的筲箕灣單幢盤「逸瑆」,上周六發售80伙,結果僅5伙,近年銷情最慘淡的新盤新盤開始出現滯銷,二手更是「冰封」狀,剛過去的周六日,十大藍籌屋苑僅錄得兩三宗成交。其實,超高的樓價與上車客支付首期或供款能力進一步脫軌的境況,由於中美貿易戰的影響在未來半年浮現,導致部分準買家採取觀望態度。

近日,二手屋苑出現業主動減價一百幾十萬元賣樓的成交,由於絕大部分業主都是勁賺離場,因此預期這類劈價獲利的成交會頻出現,筆者仍是這一句:若上車,宜做足壓力測試; 與其勉強上車,倒不如等一等,靜觀樓市變化。

李家謙

證監會持牌人,未持有上述股票

Himson123@gmail.com

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