雅虎香港財經 【勢股吾到】對沖高樓價（李家謙）
「港股見頂未?」及「樓市爆煲未?」，是朋友近日最常問的兩條問題，港股本月曾升抵30,000點大關，早前已闡釋了港股未現見頂訊號，在此不贅，反而香港樓價進入消耗性的上升趨勢，卻令人憂慮。樓價上升，有樓階層的身家當然水漲船高，惟一眾等待「上車」或無法「上車」一族，可嘗試兩招對沖樓價愈升愈癲的窘境。
西營盤單幢新盤呎價竟呎售3.5萬元，貴得令人咋舌，一眾「無殼蝸牛」繼續望樓長歎，「上車」愈見渺茫。部分勉強成功上車的，每月死慳死抵供樓，快樂指數未必及得上無樓人士。目前出售現樓或樓花的新盤，大部分是地產商3至5年前投標回來的，計及地價和建築成本，純利率基本上超過50%。以新鴻基地產(016)五年前以69億元投得北角村地皮為例，當年呎價為9,347元，倘若單幢樓呎價已逾3萬元，各位可以估計新地這個望海大型新盤呎價多少?利錢逾倍，也不誇張。這也解釋了為何近年這般多內地發展商出天價搶港地，主因之一就是港樓的毛利率遠高於內地。
那麼，為何香港地產股的股價，仍遠低於每股資產淨值(NAV)呢?
以往幾個大牛市中，本港地產股也炒到癲狂，一般當龍頭新地及長實地產(1113)股價升越NAV，便是見頂或接近見頂訊號，惟今次大升市中，以多番出售資產的長實地產最神勇，今年股價近1倍，大幅跑贏大市，也跑贏樓價大約20%的升幅，惟以本周一收市價65.70元計，仍未抵達其去年底的NAV 70.659元，以今年樓價升幅計，其最新NAV肯定逾80元。至於新地，本周一收報129.50元，也只能遙望其NAV 172元。即使天價投地也賺到笑，那麼有耐性收購舊樓，再申請強制拍賣，然後重建的發展商，例如恒基地產(012)，賣樓利潤更加和味，由天后行到筲箕灣行一轉，不難發現恒地的舊樓重建項目比比皆是。然而，恒地的股價同樣落後於NAV。
買地產股債 分享盈利
當大部分投資者和股票分析員都認為樓價泡沬愈吹愈大，「上車」接火棒的機會極大之時，理性預期地產股未來可能受累樓價下跌而估值下降，在這種恐懼籠罩之下，地產股並非資金追捧對象，因此龍頭地產商股價比NAV折讓，中小型地產股的折讓普遍高達40至50%。老套講句，買樓是一項20甚至30年的超長線投資，量力而為最重要，若勉強孭一身長債，已計劃「上車」的，可考慮買入龍頭地產股對沖高樓價，既然沒有辦法推低樓價，與其乾等其下跌，倒不如加入地產商行列，分享其升幅及派息。
目前，新盤1至2房單位已賣到800萬至1,000萬元，即起碼需要480萬元(首付60%)才可「上車」，以長實、新地甚至南豐債券息率4至5厘計，一年可收息逾20萬元，應該可以支付1至2房單位的一年租金。買樓賣樓雜費成本高昂，股票及債券相對容易「上落車」，如果看不透樓市前景，又或者手上資金難付首期，買地產股或債券對沖高樓價或者是出路。
李家謙
證監會持牌人，未持有上述股票。
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