【勢股吾到】跌落凡間的天使（李家謙）

先簡單講講萬科海外的前世今生，中國地產巨擎萬科集團在2012年借殼「公仔面大王」周文軒創立的南聯實業(即1036)，翌年改名為萬科海外，之後萬科(2202)才在香港發行H股。萬科入主初，市場曾憧憬萬科海外轉型變身或進行大型注資，股價一度炒上35元，惟直至3年前，萬科海外僅獲注入荃灣柏傲灣20%權益(新世界發展(017)佔80%權益)，代價為7.2億元。該盤去年開售賣個滿堂紅，已套現約98億元，以萬科海外所佔權益推算，估計稅後獲利介乎5至6億元，今個財年開始入帳。

注資的確是殼股快速壯大的不二法門，可惜，萬科海外此後卻未再獲注資。萬科海外3年前曾以每股8.04元，供股集資10億元，擬收購母公司地產項目，惟大計在2016年叫停。市場普遍估計，過去兩年萬科股權出現爭奪戰，去年才落實由國企深圳市地鐵躍升為大股東，是萬科海外的定位遲遲未能落實的原因之一，而萬科海外的股價，仿如跌落凡間的天使，由供股價一直跌到5.80元才喘定，參與供股的大股東萬科亦「坐艇」。

價量異動 緊盯萬科海外

正當萬科海外股價低位徘徊之際，該股上月突然價量齊爆升，一度升穿7元才反覆回落至6元水平，資金可能重燃對萬科海外注資或重組的希望。萬科集團在中港上市公司有A股的萬科(深 000002)，市值3,361億元人民幣，H股萬科(2202)，市值483億元，萬科海外，市值20億，萬科主力內地房地產發展及商廈，2016年盈利便達210億元人民幣，而H股萬科旗下的萬科香港則主力在香港收購住宅地皮發展，過去數年已收購了3幅大型地皮，共斥資180億元發展，預期今年推售。與萬科AH 股價迭創新高及萬科香港持續投地比較，萬科海外可謂斯人獨憔悴，出售柏傲灣後，目前僅餘葵涌工廈麗晶中心收租，未來何去何從，相信大股東萬科的新管理層已有腹稿，早前股價突然飆升很可能不是空炮，而是一個轉型變身的訊號。

萬科海外截至去年6月底止，持淨現金7.1億元，2016年底的每股資產淨值(NAV)達7.4元，以上周四收報5.20元計，市帳率(PB)僅0.7倍。值得留意的是，3年前供股除萬股按持股比例75%真金白銀供股，包銷商中信證券亦持有7.7%股權，換言之，該股街貨只有17.3%，因此一旦有風吹草動，波幅可以非常驚人。

翻查資料，過去3年罕有本港投資專欄推介萬科海外，因此該股屬超級冷門股，真心希望只適宜有耐性，有閒餘資金及富想像力，兼喜愛刀仔鋸大樹的投資者。

李家謙

證監會持牌人，持有萬科置業海外(1036)。

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