【呂志華手記】加息會推冧樓價？（呂志華）

大家小心政府錯誤把壓低樓價變成摧毀樓市，情況就像當年老懵懂一樣。

．這次加息，對物業市場應無影響，若有也只是心理影響而已！所以，報章上那些「劈價、撻訂、大出血」等誇張用字，只是吸引讀者的眼球，刺激報紙銷量罷了！過去有些業主不合理地漫天殺價，今天以正常的市場價成交，有報章以不合理叫價為基數，從而得出劈價的結果，都是誤導讀者的不良報道手法。

美國聯邦儲備局一如預期，於九月份把聯邦基金利率進一步上調零點二五個百分點，達至兩厘至兩厘二五區間。美國自二○一五年十二月已開始加息，至今共加息八次，雖然每次加幅十分溫和，僅四分一厘，然而累積加幅已有兩厘。港元和美元掛鈎，美息上升港息亦應當追隨，否則資金將會從低息市場流向高息市場，近月來港元一直處於弱勢，與此不無關係。所以香港加息是必然的事，這一點市場早在金融市場預期之內矣！

去週聯儲局再加息後，滙豐銀行率先宣布調升最優惠利率（Ｐ），由原先的五厘上調至五點一二五厘。恒生、渣打、中銀香港等亦同步加息。資料顯示，香港銀行對上一次上調最優惠利率為二○○六年三月，由於這是十二年來首次加息，自然備受關注。加上本港樓市上升經年，已到了危如累卵地步，加息更加是大家最關心的事了。

傳統經驗告訴我們，加息會令股市跌、樓價跌，理論上這是對的。道理十分簡單，加息令資金成本增加，即是說借錢的成本多了，這自然會令到投資風險相對上升，壓抑了投資意欲。與此同時，加息增加了現金的吸引力，投資市場有句老話說：｢現金就是一切（cash is king）｣，當息口上升到一定水平，大家就會感受到箇中意義了。

不過，加息令股樓下跌也不是放諸四海皆準的。近來華爾街股市在加息中迭創歷史新高，就打破了這傳統的智慧，這是因為現金於加息後的吸引力仍遜於股票投資收益，誰會沽股票轉持現金？所以息口和股市可以齊步上升。

報章見「劈價、撻訂」字眼

近日我們在一些報章會看見「劈價、撻訂、大出血」等怵目驚心的字眼來形象今天的樓市，本港樓市是否已進入這樣恐怖的黑暗時期？抑是傳媒譁眾取寵，語不驚人死不休？

一般而言，樓價下跌是投資者看淡前景，又或是業主沒法承擔加息後的供款而被迫急急割價沽售，於是推低樓價。我們且先看看今次加息後的供樓實況。

加息後，若以新的按揭利率計算，供款三十年供樓人士每借一百萬元，每月需多供六十五元款項（見附表）。目前納米樓盛行，一般置業人士買入市值五百萬至八百萬左右的物業，若以八至九成按揭計算，向銀行借入約四百萬至七百萬不等。換言之，他們每月供樓負擔只多了三、四百元左右，一家人每個月看少一場電影，或出外少吃一頓飯便可解決。

所以這次加息，對物業市場應無影響，若有也只是心理影響而已！報章上那些誇張的用字，只是吸引讀者的眼球，刺激報紙銷量罷了！過去有些業主不合理地漫天殺價，今天以正常的市場價成交，有報章以不合理叫價為基數，從而得出劈價的結果，都是誤導讀者的不良報道手法。

不過，美元利率尚未見頂，市場普遍估計今年十二月美息再加一次，明年加息三次，二○二○年加息一次。如果香港利率同步上升，每次縱是四分一厘，息口亦將上升一厘二五，那肯定對樓市有相當程度衝擊的。

供應和供樓負擔齊增加

此外，特區政府似乎無增加因應市場環境的轉變而調整房屋政策。財政司司長陳茂波日前仍公開表示未來住宅供應量將繼續增加，未來三至四年間一手單位供應量逾九萬個，當中一萬八千個單位可隨時開售；另外自今年起計五年平均每年房屋落成量約二萬個，較之前五年增加逾五成。大家小心政府錯誤把壓低樓價變成摧毀樓市，情況就像當年老懵懂一樣。

在房屋供應量有增無減以及未來供樓負擔不斷加重的壓力下，本港樓市見頂已成定局，後市下跌可期。故此，未入市的準買家、準炒家、假用家真用家宜謀定而後動矣！

下表以銀行供款三十年的新舊供款息率計算各借貸金額的每月供款增幅：

借貸金額（港元）	過去供款利率（2.25%）	新供款利率（2.375%）	增加供款額（港元）
100萬	3,822	3,887	65
300萬	11,467	11,660	193
500萬	19,112	19,433	321
700萬	26,757	27,206	449