【呂志華手記】香港未來真的需要 額外千二頃土地？（呂志華）

「土地大辯論」究竟想解決香港的住屋問題？抑或想找到土地供應的來源？

．這份諮詢文件，究竟想解決香港的住屋問題？抑或想找到土地供應的來源？相信絕大部分被諮詢者都搞不清楚，可能連高官也不甚了了。如果政府真的想解決住屋問題，就應該從管理需求入手。管理住屋需求最根本之策不是寓禁於徵，而是限制人口增長。

香港特區政府為了應付龐大的住屋需求以及不斷上升的樓價，可謂出盡法寶。眾所週知，增加房屋供應才是解決本港樓市畸形發展的治本之道。要房屋供應增加，就要有足夠的土地興建房屋，然而香港尺金寸土，地從何來？

隨着社會的進步以及民權高漲，土地使用的制肘愈來愈多，既要通過環境評估，也要照顧鄰近居民既得利益，還要顧及公眾利益，要在其中找到最大公約數，談何容易？政府希望來一次公眾「土地大辯論」，找到社會對未來土地發展的共識，以免日後再為此爭拗不休，方便施政。這出發點是好，但諮詢若是向自己想得到的答案傾斜，又或是想得到市民為自己的鴻圖大計背書，這是政府經常做的門面工夫，那倒不如不做任何諮詢了。

特區政府近年來不斷向市民灌輸香港土地供應嚴重不足，是導致樓價昂貴的原因，並進一步引伸估算未來三十年需要一千二百公頃土地，方能滿足發展所需。一千二百公頃土地，相等於六十個維多利亞公園、四十多個太古城，以太古城目前的居住人口為例，一千二百公頃土地可住上近百萬人。換言之，單是這千二公頃，香港人口已可容納逾八百多萬。這還未包括舊區重建的房屋、港鐵（00066）新建路線的上蓋物業、更改如廠廈等物業用途帶來的居住空間。還有，香港幾間大型地產發展商在新界囤積的農地已逾千公頃；除了農地，香港另有大量棕地，倘這些土地悉數充分使用，其實香港未必需要額外增加千頃土地。難道特區政府要把未來香港打造成為千多萬人口的超級城市？

特區政府高官預算失誤早有前科，歷屆財爺的預算案遍地眼鏡碎片，我們已見怪不怪，未來土地需求估算錯誤亦十分稀鬆平常。另外，我們亦不排除政府一味靠嚇，故意誇大未來居住人口，以期一次性得到市民授權，以後不必再｢每事問｣，就可以解決土地供應的問題了。

這份諮詢文件，究竟想解決香港的住屋問題？抑或想找到土地供應的來源？相信絕大部分被諮詢者都搞不清楚，可能連高官也不甚了了。如果政府真的想解決住屋問題，就應該像雙辣招政策般從管理需求入手。管理住屋需求最根本之策不是寓禁於徵，而是限制人口增長。

只建樓不限制人口如狗追狗尾

任何城市均不可能無限膨脹，任由無限人口居住的。如果十三億中國人均選擇移居香港，別說是增加千二公頃，縱是萬二公頃，甚至是十二萬公頃也容納不了。香港每日大陸新移民配額一百五十名，回歸二十年，來港定居的大陸新移民就多達一百一十萬人！加上部分港人移民後回流、來港投資移民、輸入專才等，人口自是迅速膨脹，政府若不遏止此一增長趨勢，以為擴大香港增加香港版圖來配合，結果只是狗追狗尾，做些極無聊的事而已！故此，要真正有效解決香港居住問題，就要減少香港的人口增長！

鼓勵港退休人士移居其他地方

另外，特區政府亦可鼓勵香港退休人士移居其他地方，至於他們在港享有的一切社會福利不會因為他們離港而失去，相信這措施可立竿見影舒緩香港緊張的住屋需求，對那些生活拮据的退休長者來說，不必住板間房或四、五層高的唐樓，又可享用到政府的福利，可真是功德無量！

當然，我們不排除這份諮詢文件是政府用作日後恢復移山填海或使用郊野公園起樓的測溫計，測探市民的反對程度，如果市民不置可否，那麼政府就可以肆無忌憚多填幾個香港出來了。

為了增加這次諮詢的可信性和公信力，有關政府官員近日頻頻落區和市民近距離接觸，希望市民回答問卷給意見。然而，當大家仍未搞清楚究竟政府想解決香港的住屋問題抑或想尋找到土地供應的來源？這些是非題的答案就變得毫無意義了！