【呂志華手記】香港樓市不跌神話近尾聲（呂志華）

• 政府新出台的辣招本意是增加買家成本來降低市場需求，但卻同時產生壓抑了市場供應的反效果。

• 香港已回歸多年，再沒政治陰霾，利率是唯一可以推低樓價的殺手鐧。

特區政府連番加辣打擊樓價，可是樓價愈打愈升。最近差餉估價署發表最新數據顯示，三月份私樓售價指數為三一九點八，再創新高，按月升幅不但擴大至百分之二，也是去年十一月初政府加辣後，近五個月升幅最大的月份，更以連升十二個月之勢，創歷史新高紀錄。

上週五金管局接力推出辣招壓抑樓價，包括：一、七百萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數，劃一調低至六成；二、第二套自用住宅物業的供款與入息比率上限，由現時最高五成調低至四成；三、非自用物業按揭貸款，包括住宅物業、工商物業及車位，按揭貸款的供款與入息比率上限，由現時最高五成調低至四成。

從政府推出的措施足證，港府對持續上升的樓市已黔驢技窮、束手無策。過去不少學者和分析員包括我在內，已曾多次批評政府寓禁於徵的雙辣、加辣等招數對打擊樓價無效。政府本意是希望透過增加買家成本來降低市場需求，但與此同時亦產生另一反效果，那就是壓抑了市場供應。持有多於一個物業單位的想樓換樓，但須付出雙倍印花稅的代價；投資者沽出後再買入，成本亦大幅增加。結果杜絕了短線投資，短線投資變成長期持有，令供應量進一步減少。

政府調控樓市方法錯誤

此外，在今天賣家完全主導的市場裏，任何成本的增加將悉數反映在樓價身上，進一步推高樓價，不可能會令到賣家蝕本離場，所以樓價愈調控愈高。由於政府調控樓市方法錯誤，因此所有措施均不奏效。

金管局最新的招數同樣是以增加買家的機會成本達到減少需求之目的。和較早前的加辣不同，今次買家不必支付更重的額外成本，金管局只是把當業主的門檻提高，這不但可過濾了一批低質素的準買家，從而更可達到減少買家，較政府之前的招數高明。

不過，對於今天本港樓市而言，許多人均相信對壓抑樓價作用有限。目前香港樓市可說已進入恐慌性上升階段，人人爭相入市，相信買樓「只會買貴、不會買錯」，「今日樓市的高價就是明日樓市的低價」；在這情形下，政府怎樣出招也是徒然！香港投資市場過往曾多次出現過恐慌性上升的情形，最經典的一次要數七三年一役了。

當年香港股市和今天樓市沒有兩樣，今天買明天沽，早上買下午沽，任何人任何時間沾手肯定都賺錢。為了冷卻熾熱的炒風，當時四會的股票交易時間一減再減，最後減至每天只有上午開市，下午休市。消防員更出動驅散聚集在金魚缸看股票報價的市民， 政府新聞處還編印了一本《購買股票須知》的小冊子免費派送給市民閱讀，勸告市民切勿視投資如賭博等等。可惜政府一切措施均未能成功壓抑炒風。

市場供應自行推低樓價

環顧所有投資投機市場，扭轉其升勢的力量均來自市場本身，而非政府的有形之手。只要斬倉止蝕盤湧現，骨牌效應就會把市場推低，且令跌勢加速。香港過去樓市幾次跌市，都是大量銀主盤以及業主止蝕沽出，令市場供過於求而下跌的。所以，特區政府有心打擊樓價，不是依賴政府自己大量供應房屋，而是製造市場恐慌拋售氣氛，讓市場的供應自行把樓價推倒！

政府數據顯示，近期本港家庭負債佔本地生產總值比率達百分之六十四的歷史新高，已達警戒水平。換言之，本港今日樓市已具備了大跌的條件，我們只是等待一粒芝麻引發一次雪崩而已！

政治事件和利率上升是過去百年本港樓市暴跌兩大成因。香港已回歸多年，再沒政治陰霾，利率是唯一可以推低樓價的殺手鐧。聯儲局自去年開始，先後已加息三次，港元和美元掛鈎，香港已具備加息條件。此外，樓價升至現水平，令銀行按揭風險增加，這亦為銀行提高按揭息率提供藉口。利率若大幅上升，從過去的經驗可知，樓價不跌幾稀矣！

呂志華
資深經濟評論員、確思傳信財經顧問有限公司董事總經理
電郵：lui_cwjohnny@yahoo.com