香港股市 已收市

【呂志華手記】「千萬富翁」和「千萬細樓」(呂志華)

一千萬平均來說充其量只可買到四、五百呎的「細樓」。

在香港擁有一個價值千萬的物業,是否真的可以過着富豪般的生活呢?百分百肯定不是。一千萬平均來說,充其量只可買到四、五百呎的「細樓」,一家四口平均每人僅有一百呎的生活空間,算不上愜意,甚至可歸屬為中產貧窮的一類。

香港真是一個創奇的地方。近日兩份不同的調查報告分別都和千萬扯上關係,其中一份調查所得,香港私人住宅樓價平均約九百六十三萬港元,為全世界最貴的樓價,高出第二名的新加坡近四成。至於另一份調查則顯示,去年香港擁有一千萬港元或以上淨資產的人數再創新高,多達五十一萬人。這兩份千萬調查報告告訴我們香港真的是通地黃金,一千萬不再是遙不可及的財富,而是濕濕碎的碎銀而已!

香港有錢人多已是不爭的事實,我早前寫了一篇「百萬窮翁」,道出香港只擁有一百萬港元資產所過的其實是貧窮生活。七百萬人口中,五十一萬人坐擁千萬,佔人口比例約百分之七,在全球各地來說比例算是頗高,打破一般富有人口只集中在極少數人手上的現象。由此看來,在創富方面香港算是機會較為公平的。

千萬富翁每人擁三物業

怎樣才可以成為千萬富翁?在其他國家,也許你需要超級的營商頭腦,是一名商業奇才,還要時來風送滕王閣才可夢想成真。在香港,甚麼也不需要,只要你在樓市低迷時肯買樓自住就可以了。據花旗銀行調查,香港的千萬富翁擁有的資產組合中,固定資產佔比高達七成半,以物業為主,平均每人擁有逾三個物業;其中在香港擁有一點九個,中國內地及海外分別持有零點六個及零點七個。

另一份調查報告世邦魏理仕的《全球生活報告》顯示,香港今天私人住宅平均樓價約為九百六十三萬元。所以,今天在香港想成為千萬富翁更加容易,擁有一個自住物業單位,已可有潛力(需套現成為流動資產)成為千萬富翁了。今天的香港,不但有樓有高潮,有樓還有千萬!

不過,在香港擁有一個價值千萬的物業,是否真的可以過着富豪般的生活呢?百分百肯定不是。現在香港樓價動輒二、三萬元一呎,新建成的豪宅物業更可以高達六、七萬元,一千萬平均來說充其量只可買到四、五百呎的「細樓」,一家四口平均每人僅有一百呎的生活空間,算不上愜意,甚至可歸屬為中產貧窮的一類。

此外,今天香港人財富急速膨脹,還要多謝政府的高通脹政策所賜。政府容許公共事業如兩電一鐵在巨額盈利下持續加價,又不斷提高最低工資,每年調升公務員人工,帶動全港工資上漲,而企業就因成本上升而乘機加價。今天我們買一條「油炸鬼」已要十一、二元,吃一碗越南生牛河竟要七、八十元,羊毛出在羊身上,大家都在「工資追逐物價、物價追趕工資」的旋轉杯中團團轉。我們的生活質素沒有因為財富增加而改善,反而變得愈來愈差。

調查報告反映了一點極重要的現象,原來這五十多萬千萬富翁,每人平均持有兩個物業,換言之其中的一間乃作投資保值之用。大多數投資者十分現實,當認為投資再無增值潛力或可能出現虧蝕時,就會獲利或止蝕離場。換言之,香港潛在五十多萬間隨時在市場沽售的物業單位,只要政府能夠傳遞出令他們對未來樓市缺乏信心甚至悲觀的訊息,香港物業供應就會一夜驟增,輕易把樓價推倒。

雙辣招令業主不敢放售

可惜特區政府倒行逆施,種種措施只是令市民對未來置業更加恐慌,於是人人的物業只買不賣,令到樓市畸形上升至全球首位。就以雙辣招來說,政府本擬借着增加成本來壓抑炒風,但這反令到持多於一個物業的業主不敢放售,因為沽出後再買入就要額外多付逾百萬元的印花稅。這好比我們去廸士尼樂園,人人不到最後一刻不肯離去,因為再入園又要再購票,那有傻仔會這樣做?

所以,政府的雙辣招不是「管理購買力」,而是封鎖沽售力,是今天樓價飛升元兇之一。樓市因為人人惜售而恐慌性上升,未來的購買力提前在今天入市,沒能力置業的就依賴上一代幫忙,住宅樓價全球第一對全港市民而言,是一根沉重的擔子,不是一項榮耀。

香港今天的繁榮只是表面繁榮,富裕也是浮光掠影,沒有扎實穩固的基礎。賬面財富雖然愈來愈多,但市民的生活卻愈來愈艱苦,千萬富翁最多的城市,實在是諷刺!

全球各大城市樓價排名榜

排名

城市

平均樓價(萬元)

香港

963

新加坡

682

上海

680

温哥華

635

深圳

530