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【地產專題】「針織大王」第三代接棒搞地產 羅建一︰樓市無懼息魔

【地產專題】「針織大王」第三代接棒搞地產 羅建一︰樓市無懼息魔 

加息懸案擾攘兩年,終於塵埃落定,各界觀望對樓市影響,建灝地產(前稱K&K Property)董事羅建一表示本港經濟基調良好,即使零息時代過去,低息仍可維持一段時間,預計明年樓價跌幅10%,豪宅抗跌較強;作為香港製衣業大亨、堡獅龍(Bossini)羅定邦家族後人,另起爐灶專攻地產的羅建一,明年亦將推售啟德區兩大新盤近900伙,期望中長線與大發展商分庭抗禮。

時間追溯至去年初,建灝地產斥資29.1億元高價,投得啟德新發展區1I地段的大型地皮,不單出手闊綽,K&K Property這個陌生名字,能夠在投標場合一舉擊退長實(01113)、新地(00016)及恒地(00012)等大孖沙。作出該項投資決定的,正是當時只有27歲、創立公司不到12個月的羅建一。

事實上,其父羅家駒同樣擅長地產投資,經典交易包括夥拍兄長羅家寶覷準2002年樓市低潮,以僅5.2億元收購尖沙咀百樂酒店,10年後22.5億元售出酒店商場,仍保留地舖及酒店營運權益,已淨賺逾17億元;此外內地昆明、日本小樽及新加坡等地,也落成多間君樂酒店,在港則發展過大埔洋房盤皇御山,近年陸續套現,估計資金回籠逾100億元,成為創立建灝的資本。

提及初試啼聲的投地一役,羅建一印象深刻,「啟德地盤是以每平方呎地價5,600元買到,當時作價逼近業界估值的上限,外間比喻為『爆冷』,之後地價水平迄今一直升,故此今時今日回望,那次買地決定非常正確,因地皮在市區,具有地標性,價格亦屬於合理水平。」

明年推售啟德樓盤

該個啟德盤,貼近興建中的沙中線港鐵站,配合限量條款,提供800至900個單位,使建灝躋身中型屋苑發展商之列。已定明年第三季推售,逾50%戶型比例為兩房,網羅首置上車人士,也設開放式及四房複式,工程料2018年落成,樓花期約24個月。值得一提是,該盤與中國海外(00688)啟德一號不同,並無受「港人港地」政策限制,銷售對象可以是非本地人士,確保客源更廣泛。

美儲局周四(17日)揭盅加息0.25厘,加上差餉物業估價署及中原樓價指數回落,業界較看淡樓市,不過羅建一對前景抱信心,「身為發展商,看到的東西與一般分析師不盡相同,從事起樓要靠長遠目光,我認為未來一至兩年,樓市供求格局沒太大轉變,券商指樓價跌兩至三成,但我相信縱使調整,未來12至18個月樓市波幅,將徘徊在10%或15%以內。」

他指出,樓市利好及利淡因素同時存在,正面的是過去一年新增多達4.5萬個新婚家庭,上車置業的剛性需求或許押後,但不會下降,中小型單位租售價可獲支撐;其次,中港整體經濟環境仍穩定,尤其本地失業率低至3.2%,反映社會接近全民就業,對樓市屬正面因素。

料明年仍處低息期

至於負面因素,首要當屬美國加息,但羅建一認為其影響被過分放大,「美息升幅很可能趨慢,香港就算跟隨,利率可見未來仍處低位,買家供樓成本不會太貴,況且市場並非昨日才意識到加息,信息早被買家消化掉。當然,加息以外樓市還有雙辣招,入市後短期轉售的成本好高,人們對樓市自然看得較淡。」

供應方面,他估計在未來數載,年均一手單位供應量,介乎約1.8萬至2萬伙之間,參考近年新盤銷量,屬於供求平衡的狀態。「有人覺得供應好多,未出籠,可能造成供過於求,我們不同意,細心觀察第四季一手市場便知,只要定價合理,新盤普遍銷情理想,即使多個項目在同一區內競爭亦然,反映購買力保持強勁。」

供應方面,他估計在未來數載,年均一手單位供應量,介乎約1.8萬至2萬伙之間,參考近年新盤銷量,屬於供求平衡的狀態。「有人覺得供應好多,未出籠,可能造成供過於求,我們不同意,細心觀察第四季一手市場便知,只要定價合理,新盤普遍銷情理想,即使多個項目在同一區內競爭亦然,反映購買力保持強勁。」

「老實講,我也不覺得新盤市場正淪為發展商的散貨『大笪地』,畢竟建築費依然好貴,如果土地來源成本不是特別便宜,發展商能夠實質減價的幅度不會很大。」

樓價折扣以外,由九建(00034)旺角麥花臣匯掀起,到近月的元朗世宙和西營盤徳山,發展商均提供高成數一按計劃,部分達樓價九成,藉此把實力稍遜的準買家一網打盡,羅建一指未來亦會遵循,「優惠蔚然成風,接下來到我們賣樓,也考慮給予買家特別按揭方案,協助他們承擔首期。」

建立品牌以質素取勝

加息之下,他預測豪宅物業明年抗跌能力較高,「現時市場上,幾乎每家發展商都推中小型樓,搶攻Mass market,供應明顯偏多,相反豪宅盤源仍窄,跌幅可限制在半成之內。」建灝旗下屯門虎地第52區洋房,正準備明年初推出及申請預售樓花同意書 (Pre-sale consent),建築容積率僅0.4倍,屬超低密度發展,由九幢兩層高別墅組成,合共18伙,三房間隔為主。

羅建一對該盤寄望甚殷,「屯門項目是我們首個住宅樓盤,開則時的意念,是每伙都有獨立室外空間,包括地下花園或頂層天台,並望到泳池美景。公司定位是精品住宅開 發商,如何定義?首先是避免公式化『倒模生產』單位,從設計到施工,需了解地盤的獨特性和市場需求,期望展現較奢華(Modern Luxury)建築風格,例如面積狹窄的蚊型樓盤,就不是我們杯茶。」

雖然建灝漸成為投地常客,但今年並無收穫,自啟德和屯門項目後未添發展,羅建一承認國內、海外資金來港必然產生競爭,惟有計掂條數入標,不會過於顧慮對手,而且併購舊樓、農地等其他土地來源風險更大,未來仍要爭取政府出售地皮,才可以取得合理回報。

他透露其發展藍圖,「2013年成立公司後,首五年計劃,是興建1,500至2,000個住宅單位,明年我們有近900伙推出市場,接近目標一半。因此未來仍有胃口吸納更多土儲,首選是鐵路沿線項目,相信2016年是頗多投資機遇的一年。長遠公司希望在香港地產市場站穩陣腳,佔有若干market share,但暫無上市時間表。」

父親以酒店投資見長,羅建一亦對商業地產興趣濃厚,尤其看好九龍東,他指政府打造第二商業核心區(CBD2)正從紙面概念變為現實,吸引大型企業進駐,若未來興建寫字樓既可長遠收租,又可豐富資產組合,而酒店項目則買少見少,現時投資機會相對較低。

羅建一早年畢業後,曾在新加坡瑞銀(UBS)企業融資部任職,負責為東南亞企業上市集資,對當地市況知之甚詳,故2013年離開瑞銀,協忙父親高價沽出當地 Park Hotel Clark Quay及Grand Park Orchard兩家酒店,套現85億元,較10年前買入價升2.5倍,隨即回港「父子檔」成立建灝地產。

「參與過酒店運作,令我更明白 customer needs,現在發展住宅,顧客不會再24小時敲門提醒你他們需要甚麼,變成我要更主動發拓市場脈搏,例如單位面積多大、甚麼建築材料受歡迎等。而公司名字K&K,代表我和父親(Kui & Kino),近日再正式加上中文名建灝,就比喻建立廣大的物業藍圖。」

 

撰文:符廣全