【地產專題】中資屏息停搶地 港資反擊增土儲

【地產專題】中資屏息停搶地 港資反擊增土儲

中資來港高價搶地已成常態，可是自國務院辦公廳公布新的資本管制指引後，中資房企彷彿偃旗息鼓。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，十九大前，中共已嚴打走資，故這將是未來的施政之重，因此預計中資房企將不再高價搶地。若其推論屬實，正好讓港資地產商搶回風頭，借勢增加土地儲備。

中央政府過往一直限制內地企業的境外投資金額，若超過規定，則須獲政府核准，惟部分企業視若無睹，不惜大舉走資。今年8月，國務院辦公廳公布《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見》（簡稱《指導意見》），進一步限制內地企業在境外投資。若企業的境外投資項目與房地產、酒店、影城、娛樂業或體育俱樂部有關，及在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台，則須獲政府核准。

中共公布《指導意見》前，中資房企致力發展本地地產市場，部分更不惜工本，花逾百億元投地。比如說，今年2月，龍光地產（03380）與合景泰富（01813）合組財團，以逾168億元投得鴨脷洲利南道的臨海住宅地皮；海航集團亦先後斥資逾272億元，購入4幅啟德地皮。據《境外投資項目核准和備案管理辦法》規定，投資香港亦屬境外投資，故這些中資房企或有走資之嫌。而事實上，不論中資房企走資與否，《指導意見》一文對其影響深遠，更或冷卻她們在港投地的意欲，惟此純屬推論，有待驗證。

中資投地有走資之嫌

大埔滘逸遙路是中央公布《指導意見》後，首幅及唯一招標出售的住宅地皮。據市場統計，該幅地皮獲12家財團入標，並以本地地產商為主。今年7月，即中共公布《指導意見》前夕，港府招標出售馬鞍山白石地，終獲30家財團入標，其中兩成為中資房企。由此觀之，自中共公布《指導意見》後，中資房企彷彿不再熱衷來港投地，惟這或是一廂情願的看法。事實上，大埔滘逸遙路地皮較細，且近斜坡，中標者需勘察後才可發展，故中資房企不欲競投亦是正常。

可是國策已定，中資房企絕不可與國策對著幹，即使其志不在走資，政府為免招人話柄，亦不會輕易放行。有分析指，中共十九大前夕，政府為求穩定，故頒下《指導意見》，並待會議完結後，逐漸撒回限制。可是日後國策會否有變仍然未知，但估計絕非一兩年內的事。張翹楚表示，自海航高價奪得啟德地後，中資房企已甚少投地，相信中資高價投地已成舊聞，預計其投地金額將大不如前，或需待中共二十大會議後才會轉變。

或夥本港地產商投地

事實上，中共公布《指導意見》前， 中資房企致力投地， 令本地地產商望門輕嘆。今年2月，仲量聯行發表《香港住宅銷售市場》報告，並指2012年時，七大發展商：新地（00016）、長實（01113）、恒地（0 0 0 1 2）、南豐集團、新世界（00017）、信和置業（00083）及會德豐（00020），共投得45%的住宅官地，惟2016年時，只有22%的住宅官地由它們投得。該行又預計，七大地產商於2017年至2019年間，其私人住宅落成量佔比將由以往的85%，跌至53%。有見及此，近年每當新盤開售時，她們都惜貨如寶，屢說求價不求量，冀彌補損失。然而，新地旗下的晉海II及會德豐地產旗下的OASIS KAI TAK，均採用惜售策略，並無推售全數單位。

中資房企受國策有限，難再以本傷人，變相促使本地地產商趁機增加土地存備。綜觀政府本年度的賣地表，迄今仍有22幅住宅地皮待賣，其中9幅處於啟德發展區。過去數年，政府大力發展東九龍，冀將該區建成第二商業中心區（CBD2），而啟德發展區將是有關計劃的重地，故預計本地發展商將於中資房企偃旗息鼓間，傾巢而出，豪搶德地皮。可是張翹楚認為，中資房企並非絕本地住宅土地市場，只是投地金額及參與程度大不如前。事實上，中資房企雖然資金有限，但它們仍可與本地中小型地產商合作，故預計啟德發展區將是群雄逐鹿的戰場。

總觀而言，中資房企來港高價投地或與走資有關，惟其真偽難以莫辨。事實上，對她們來說，本地住宅市場甚具吸引力，加上人民幣貶值及多變的國策亦令她們無所識從，故南下投資亦合情合理。可是，中共近年嚴打走資，早前亦頒下新指引，限制企業走資。由此可見，中資房企將不可再以本傷人，高價奪地。對港資地產商來說，這或是她們增加土地儲備的良機。

中資不惜工本搶地4因由

據本刊統計，自1997年樓市泡沫爆破後，中資房企幾乎絕跡本地房地產市場。及至2011年，中資房企重投本地市場，並於同年投得一幅住宅用地。其後數年，她們不惜工本，致力投地。由年初至今，地政總署先後推出8幅住宅地，中資房企獨攬其中6幅，涉及金額逾404億元。綜觀之言，中資房企南下投資的原因不一，惟可歸納成以下4點：

一、人民幣眨值

近年人民幣持續貶值，促使中資房企致力投資本地樓市。去年1 0 月， 人民幣獲納入特別提款權（SDR），其後貶值加劇，進一步促使內地資金湧入本港樓市。無獨有偶，海航集團亦於當年11月以88.37億元投得啟德地皮。其後數月再斥近184億元購入3幅啟德地皮。

二、本地樓價持續高企

據差餉物業估價署公布，本地私人住宅售價指數連升17個月；反映二手樓價走勢的中原城市領先指數，由年初至今，已升10.8%。在這前題下，不少市民對樓價抱有「只升不跌」的念頭。因此每當新盤開售時，均能吸引大批市民搶購。事實上，今年荃灣西有多個新盤供應，如長實的海之戀及愛炫美、新世界的柏傲灣及華懋的全城滙，惟市場的購買力沒有因此大減，最近更轉向新地旗下日出康城的新盤。

三、香港樓市限制少

香港地價高企，故賣樓毛利較低。可是本地樓市與內地有別，故促使不少中資房企南下投資。張翹楚說：「雖然本港的賣樓利潤較低，惟樓盤滯銷情況甚少，單位均可於兩、三年內售罄。」加上，中資房企在港融資較易，而且稅率亦較低。然而內地政府近年亦屢推調控措施，惟其約束年年不同，故不少中資房企均對本地樓市一見傾慕。

四、中資房企數量急增

張翹楚表示：「每個年代都有不同的中資房企， 過去為人熟悉的是中國海外（00688）及華潤置地（01109），惟這些企業在港成立多年，早與港資無異。至於海航這些新興房企，則只有十多年歷史。而她們成立初時則致力發展內地市場，並待時機成熟再轉戰海外市場。這些企業近年收成正果，故大舉南下。」

撰文︰黃卓賢