【地產專題】冀來年零售續旺 商舖市場冬去春來？

【地產專題】冀來年零售續旺 商舖市場冬去春來？

環球投資氣氛轉好，促使本地經濟增長。據政府早前公布，首三季平均實質經濟增長達3.9%，高於過去10年平均值。經濟向好，市民自然願意消費耍樂，加上旅客日增，令零售業受惠。既然零售向好，旺市靚舖必百家必爭，惟繁華鬧市，空舖仍在。但不少專家認為，來年只要經濟持續向好，零售便會繼續興旺，終致吉舖大減，預計來年一線街道租金將輕微增長！

據中原工商舖資料顯示，本地一線街道的租賃需求仍然疲弱。以11月的空置率為例，銅鑼灣為4.68%；尖沙咀為11.27%；中環為8.62%；旺角為10.34%。租金方面，據戴德梁行報告說，踏入第三季，本地一線街道呎租持續按季下跌︰銅鑼灣跌1.3%；尖沙咀跌0.3%；中環跌3.5%；旺角跌2.1%。若單從上述數據分析，確令人憂慮，惟與過去數年比較，情況則見好轉。不過對許多人來說，何時止跌反升才是重要。

過夜客跌 望港人消費力增

據旅發局最新數字，今年首十個月，整體訪港旅客達4,791萬人次，按年升2.7%。一如以往，內地客仍是主流，並按年增3.1%，達3,653萬人次。非內地客則按年增1.3%，達1,138萬人次。過夜旅客方面，總人次按年增4.7%，達2,277萬，而內地客的增長率則跑贏整體，按年增5.8%。加上內地不過夜旅客佔比，亦由去年的59%，跌至今年的58%。不過旅發局早前指，首半年過夜旅客平均留港3.2晚，按年少0.1晚；人均消費達6,250元，按年跌3.7%。

2010年至2013年間，本地零售業因自由行而持續向好，不少旅遊旺區，如銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角的街舖租金更升逾一倍，而銅鑼灣更成全球最貴舖租的地段。可是「成也自由行，敗也自由行」。過去數年，中國反貪、人民幣貶值，以及「一周一行」，令訪港旅客人次大減，零售業亦因此受累，商舖租金大跌，部分跌幅更高達七成至八成。不過現時本港經濟持續向好，故零售業正逐步走出寒冬。仲量聯行商舖部主管陳耀認為，核心區街舖租金仍會調整，惟下跌速度已放緩。

本地失業率持續偏低，早已形同「全民就業」，在此一基礎上，加上市道興旺，市民自然樂於消費耍樂。據政府統計處公布，10月的零售業總銷貨價值達375億元，按年升3.9%，雖升幅稍遜預期，但已連升8個月。總銷貨數量方面，則按年升3.6%。若以今年首十個月計，總銷貨價值按年升1.2%；總銷貨數量則升1.1%，升幅雖遠遜2010年至2013年間，及過去10年的年均增長率，但較2014年至2016年間好。

瑞銀早前表示，本地消費將促使本地零售復甦。據政府公布，今年首3季的本地消費開支總額（食品、消費品及服務）按年升7%。非本地居民方面，今年首3季的消費開支則按年升0.5%。由此可見，內部需求未有萎縮，並見增長。而且港人消費力日漸重要，若其消費力增，本地零售或可更快復甦。

零售回暖 料明年租金微升

香港樓價屢創新高，差餉物業估價署公布，全港私樓售價指數已連升19個月，累計升幅更高達26.2%。至於反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），由年初至今升超過一成。雖然有分析指樓價己見頂，但不少專家仍然好看樓市，認為樓價來年能升10%。

不過有部分投資者認為，樓價屢創新高，令更多人無法入市。而且現時一手樓主導市場，二手交投大不如前，加上投資者又要應付辣招。所以部分投資者及基金公司，都把資金轉到商舖市場。舉例說，領展（00823）早前拆售旗下17個商場，終由基線資本為首的財團以近230億元投得。

事實上，投資者今年亦樂於入市，終致今年的商舖交易宗數及金額均錄得上升。據中原地產公布，今年首十個月，共錄得1,544宗商舖買賣合約登記，涉資387.5億元，若與去年總和比較，買賣合約宗數多了17.3%，金額則增加59.9%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，全年商舖買賣宗數將創兩年新高，預達1,900宗；金額則創4年新高，料達430億元。中原工商舖董事總經理潘志明表示，二手店舖市場由本地買家主導，而他們入市原因有三︰一、看好本地零售業前景；二、預計未來租金升幅可觀；三、租客負租能力轉強。他又指，現時部分業主都不再胡亂反價，因此不少投資者都趁機入市，冀用合理價格買入心頭好。

各大行認為本地零售正走出寒冬，並逐漸回暖，故預計明年一線街道的租金或會微升。潘志明表示︰「市區的租金若能橫行便已不錯，這代表租金下跌的趨勢已喘定下來。即使業主減租，幅度亦有限，不再是以往的五成或六成。現時的租金與兩年前比較，甚具吸引力，故不少租客願意投資開舖。其實市區租金但求穩定，但大家不要忘記市區商舖的爆發力較大，因供應有限，且地位難以取代，故一旦復甦，其增長將非常驚人。」

本地零售數據持續向好，各大品牌亦正致力部署。高力國際零售服務董事吳凱寧指出︰「一些指定的零售業分類，例如名貴手錶及配飾、運動及休閒服飾、餐飲及甜品等範疇將繼續擴張，而整體零售業市道則會溫和復甦。」可是潘志明認為，12月至2月期間，是傳統消費旺季，不少業主都以短期租約把店舖租出，故令空置率大減。若要分析本地零售業是否真正復甦，或要待農曆新年過去才知道。

預計來年 更多投資者入市

綜觀過去一年，民生區的表現反較旅遊旺區好。潘志明解釋指，民生區店舖志在服務當區居民，而非內地客，故自由行對其影響輕微，又預計民生區來年的租金升幅可達15%至20%。他說︰「本地零售業已走出谷底，並將由本土消費帶動，由民生區開始。」

去年不少知名投資者亦紛紛到民生區投資，商舖基金管理行政總裁李根興便是其中一位。事實上甚至乎珠寶鐘錶店，均進駐民生區。以太子珠寶鐘錶為例，據該公司網站顯示，集團先後於2015年及2016年間進駐元朗，可見民生區甚具吸引力。據中原地產資料顯示，元朗區過去一年的商舖空置率不足2%，加上該區近年有多個新盤落成，如新鴻基（00016）旗下的YOHO系列，料為當區帶來不少的購買力。綜觀來看，今年荃灣區有多個新盤發售，在此一基礎上，該區的商舖發展潛力或可看高一線。

領展數年間先後拆售多個商場，雖然部分商場質素參差，卻屢獲投資者追捧。潘志明認為，對投資者或基金公司來說，民生商場的租金回報較穩定，同時營運者亦可借用不同的方法令商場升值，如翻新、改變租戶組合，又或宣傳推廣。他又指，不單止是領展旗下的商場，其他商場亦成投資者及基金公司的目標，故預計來年或有更多投資者入市。

市區方面，潘志明認為，灣仔及旺角區的店舖或可「追落後」。他解釋指︰「旺角是本地傳統旺區，自由行當然帶動當區，惟本土消費力強勁，故可吸引不少投資者入市，而其升幅亦較大。灣仔區亦算是民生區，其人口較密集，而且消費力強勁。加上舖位較多元化，『大、中、細』銀碼均有，若該區成交量急升，便會成市場焦點。簡易來說，成交愈多，就愈能吸引投資者參與。」

不過，零售業復甦絕非一帆風順。自2015年起，中國已先後第多次降低消費品的進口稅，涉及數百種產品。踏入12月，內地實施新一輪降低關稅措施，部分藥物及化粧品因此而受惠。近年不少內地人都愛來港搶購藥物及化粧品，而中史央降低消費品關稅，無疑令內地人受惠，但亦可能打擊本地零售業。

據政府統計處數字，10月的零售業總銷貨價值（藥物及化粧品）按年增9.9%至33.7億元，增幅則較「首飾、鐘錶及名貴禮物」的8.5%高。由於10月的數據顯示「雙黃金周」的情況，這亦表示內地客的消費習慣已變，更愛搶購藥物及化粧品。因此中央降低消費品關稅，或令中港兩地同一貨品的價格差距收窄，終致內地人來港意慾大減。

可是，對不少內地人來說，港貨是質量及正貨的保證，故預計部分人仍會來港購物。不過港商不可再恃寵生驕，並需鑑古知今，而過去零售業的寒冬正是好例子。

撰文︰黃卓賢