香港股市已收市

【地產專題】利好因素刺激 東南亞樓市看俏

若論投資心法,港人猶如股神上身,無不眉飛色舞,滔滔不絕。可是股市有升有跌,強如股神,亦有可能損手爛腳,故有「寧買磚頭,莫買股票」之說。可是近年本港樓價持續高企,加上政府不斷「加辣」,令一眾投資者聞之痛心,望之卻步。有地產代理看準時機,屢辦海外物業展銷會,並以「低成本,高回報」作宣傳,自此購置海外物業人數急升。可是「隔山買牛」絕非易事,而且相關代理亦毋須領牌。今期本刊請來海外物業投資業內人士,為大家分析「隔山買牛」的注意事項。

自2010年起,政府多番推樓市調控措施,令投資成本大增。有地產代理孤注一擲,致力發展海外物業市場,並夥拍海外發展商,屢辦置業講座及展銷會。據世邦魏理仕公布,去年本地跨境房地產投資金額約84億美元,3年間投資金額升近75%。最近環業投資的報告亦指,本地有意購置海外物業的人數按年升100%。可是投資海外物業總有些風險,若誤信代理,隨時得不償失。數年前,英國發展商Key HomesGroup經本地代理推售樓花項目,並提供代客出租服務,更保證每年的租金回報率可達5厘至8厘,可是發展商其後破產,令一眾投資者血本無歸。近年,逾百港人經代理購入英國另一樓花項目,項目原定去年落成,惟發展商遲遲未交樓。買家後越洋考察,竟發現地盤仍是爛地一片,終致報警求助,惟事件迄今仍未平息。

去年海外置業投訴升4倍

《地產代理條例》規定,在港從事地產代理行業,必須持有地產代理或營業員牌照,但任何人若純粹處理香港以外地方的物業,並在其所有信件、帳目、收據、單張、小冊子及其他所有文件內及在任何廣告中,清楚述明其本人並無處理位於香港的任何物業的牌照,可獲豁免領取牌照。據地監局年初公布,去年海外物業投訴數字按年升450%。常見投訴有二︰一是失實陳述,二是發展商或賣方因融資不足或公司清盤而未能交付物業。地監局主席梁永祥表示,即使港人受騙,當局亦愛莫能助。他解釋︰「我們也想監管,但每個國家也有不同的語言、稅制及法例,部分法例更與香港完全不同。」但他強調︰「若某人同時從事本地及境外物業的代理工作,則須領牌且受地監局規管。」

梁永祥建議,市民置業時需了解當地樓市實況,不可盡信網上資訊,並需詢問當地律師意見。立法會議員涂謹申曾協助多名苦主追討賠償。他表示,市民相信本地持牌代理,較少向他們尋根問底,故要求地監局加強相關的規管。為保障消費者,地監局今年內會發出相關銷售指引。

一帶一路帶旺東南亞樓市

投資有風險,審時度勢是唯一的致勝法門。過去數年,港人不時關注東南亞物業市場的發展,如馬來西亞、泰國及越南。這些地區的置業成本遠比香港低,而且回報可觀,故惹來港人傾慕。泰國龍頭地產商尚思瑞(Sansiri)早前公布集團上半年海外銷售數據,其中香港成績理想,銷售金額半年達3.5億元,預計全年銷售額按年再升25%。集團國際業務主管Cobby Leathers表示,不少港人都有意購置泰國物業。以尚思瑞為例,港人購入的單位,近九成都能租出,而每年租金回報率高達5%至7%。

數年前,帝皇地產集團已看好海外物業市場的發展。公司成立初期,致力發展泰國市場,其後亦努力開拓日本、馬來西亞、英國及越南等市場。近年,東南亞市場令不少投資者傾耳注目,集團執行董事陳卓明(見後頁圖)認為原因有二︰一是外資企業、二是「一帶一路」。他續指,為降低生產成本,不少企業數年前於東南亞各國置廠,各國地經濟增長亦因此加快。同時,不少企業亦會派員到當地工作,令住宅租務需求大增。加上中國「一帶一路」倡議,亦令人看好東南亞各國的發展。

綜觀東南亞各國,陳易明看好泰國及越南的樓市,又指越南增長潛力驚人。據全球資料庫網站Numbeo所示,海內市中心地段平均呎價約2,087元,曼谷則為3,049元。越南的置業成本較泰國低,但對港人而言,越南是一個發展中的國家,較泰國落後,即使回報可觀,亦不敢動輒數十萬元投資。加上與泰國置業不同,港人購置越南物業時,需前往當地簽署買賣合約。

泰國置業地權問題要留神

泰國是東盟十國第二大經濟體,雖然去年泰王普密蓬(PhumiphonAdunyadet)逝世,惟經濟未受太大影響,今年首季GDP更勝預期,按年增3.3%。德勤早前公布《2016全球製造業競爭力指數》,預計「強力五國」(MITI-V),即馬來西亞、印尼、泰國、印度及越南,未來或成新興的製造業強國。報告又指,印度製造業出口總值冠絕五國,泰國則緊隨其後。近年泰國政府推出多項政策吸引外資,雖然製造業出口總值不如印度,但遠超馬來西亞、越南及印尼。近年,中國致力發展泛亞鐵路,冀建高速鐵路,連續東南亞各國。泛亞鐵路是「一帶一路」倡議的重要部分,而泰國的職責最為重要。早前,泰國內閣已批准中泰鐵路的首段工程,待立法議會審議後,便可動工。中國外交部長王毅早前訪問泰國,亦強調中泰鐵路的重要性。

此外,泰國政府近年亦積極發展國內鐵路連,令國內交通更加便利。在多項利好因素帶動下,投資泰國樓市看似百利而無一害,但各處鄉村各處例。港人購置泰國物業前,必須釐清地權、遺產繼承、稅制及買賣付款等問題。先論地權問題,泰國地權有永久產權(Freehold)及租賃產權(Leasehold)之分。若樓宇項目屬永久產權,外籍人士只可購入總面積的49%。舉例說,若樓盤項目提供100伙面積相同的單位,外籍人士只可購入最多49伙。若外籍人士有意購入其餘單位,則需以租賃產權方式持有,而租賃產權的期限為30年,期滿後需要續期。有見及此,陳易明不建議買家購入別墅項目,應多留意公寓大廈(Condominium)。

遺產繼承方面,泰國沒有遺產稅,單位可自由轉讓予親人。稅制方面,泰國政府設置轉讓費、印花稅及個人所得稅等(見表一)。買賣付款方面,外籍人士置業時,須證明資金來源,並以外匯方式存入泰國。若匯款金額超過5萬美元,當地銀行會發出外匯交易單(FET),供泰國政府查證。若金額少於5萬美元,銀行會發出信用票據。泰國置業情況與香港不同,即使經本地持牌代理置業,亦可能出錯。陳易明建議投資者選擇悉泰國市場的物業代理及公司。

循鐵路線投資中高價物業

高力國際研究指,泰國樓價近年升5%至10%,預計升幅仍會持續,又指新建的鐵路線利好當地樓市,其中藍線及橙線沿線項目值得關注。陳易明指︰「泰國樓價未來仍有8%至10%的升幅,但各區升幅不同,個別地區樓價或多年後才見升幅。投資者需留意基建工程,特別是高鐵站項目。同時亦可關注新興旅遊熱點,特別是鄰近大型商場的項目。」

他強調,泰國未來將有多條新線落成,不同沿線,樓價升幅亦有不同。現時素坤逸(Sukhumvitline)最受投資者歡迎,但亦不可忽視Blue Line的發展。他解釋說︰「環線(Circle Line)對泰國最為重要,但基建工程才剛起步,故環線迄今未成。投資者可留意藍線(BlueLine)的發展,待新鐵路站落成後,藍線各站將連成環線。」他續指,即使買入鄰近鐵路站的樓宇項目,亦未必有利可圖,投資者需留意該鐵路站是否鄰近旅遊或商業旺區。

購置泰國物業看似有利可圖,但近年亦有不少投資者血本無歸。陳易明表示,有代理發現泰國物業有利可圖,便以甜言蜜語誘騙港人購入劣質物業。他建議,投資者應選中高價物業,即樓價60萬元以上的單位,並留意大型發展商, 如Pruksa、Sansiri、Land & House、Supalai及Q House的項目。陳易明解釋指,泰國人着重品牌,而且大型發展商的管理亦較可靠。加上泰國租戶有一定的經濟能力,普遍留意中高價物業市場。此外,投資者仍需關注物業管理的問題,否則得不償失。他舉例指,Sansiri設有管理團隊,專責售後服務,人數超過2,000人,且懂得英語,可為海外客戶提供最貼心的服務。總結而言,投資海外物業總有些風險,加上本地法例亦缺乏妥善監管。在「一帶一路」的倡議及外資企業帶動下,預期東南亞各國物業市場增長驚人,港人若要從中分一杯羹,就必須審時度勢,並了解當地法例及制度,不可誤信無良代理的糖衣毒藥。

撰文︰黃卓賢