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【地產專題】政治表態為主 長租公寓難賺大錢

【地產專題】政治表態為主 長租公寓難賺大錢

以租賃、二手樓為主的新存量時代到來,市場需求巨大加上政策鼓勵,長租公寓市場成為內地樓市的新風口。目前,市面上的長租公寓參與者主要有四類:開發商、中介、酒店和互聯網創業公司。尤其是在今年下半年,中央大力倡導租售並舉後,內房企業開始全力跑馬圈地,力爭這個萬億規模的藍海。不過內房分析師普遍認為,涉足長租公寓難以賺錢,政治表態大過實際,對企業的盈利貢獻也很有限。樂觀估計,未來3至5年內,該部分收入佔總收入不會超過5%。

國家主席習近平定調「房子是用來住的,不是用來炒的」後,中央接連推出多項政策支持發展租賃市場。今年7月廣州提出「租售同權」,上海緊接其後推出多幅「只租不售」的住宅地,北京亦承諾未來5年新增住房建設的三分一為租賃房。星展唯高達研究部董事王丹認為,長租公寓今年成為大熱,主要是政府大力推動租售並舉,內房企業希望以此獲取政策上多方面的優惠,包括在未來拿地、發債、貸款等。王丹指出,住宅銷售的供應量有限,內房已經很難再像過去以量取勝,惟有在存量市場上做文章。像歐美這些成熟市場,以租賃加二手房的存量市場為主,加上政府政策上主導租賃市場,內房涉足存量市場,也是出於轉型的需要。

她坦言,現時發展長租公寓,不少發展商是廢物利用(即去庫存),「既讓政府高興,又可消耗庫存,何樂而不為呢?」比如之前被叫停售賣的酒店式公寓等,將部分商業項目轉成租用型住宅,並消化一些常年庫存,都解釋了願意參與的原因。加上目前上海等地要求所有「招拍掛」(即是招標、拍賣、掛牌)的出讓土地,必須有15%以上面積由開發商自持,愈來愈多的開發商擁有大量自持物業,而培育長租公寓品牌,將成為該自持物業很重要的去庫存出路。

融資成本遠超回報

易居企業集團研究總監洪聖奇指出,目前在本港上市內房商融資成本多在5厘至6厘水平,按內地租金回報只得1厘至2厘,長租公寓本身不太可能賺錢,對內房的整體盈利亦不會太多幫助。他舉例,早前杭州推出一塊城中村的租賃用地,開放商不用支付地價,僅需支付建築及裝修成本,像這種項目的投資回報率還挺高的,毛利率可達20%至30%。不過,大部分內房發展長租公寓,均以重資產模式,待物業成熟後,長遠可享受資產升值。

盡管內房進軍長租公寓各有說辭,不過他認為,主要有3大原因:第一,擔心未來銷售下滑,需要尋求新的業務去支;第二,長租公寓的租賃用戶可成為未來買房的潛在用戶,像龍湖地產(00960)針對大學剛畢業的年輕人提供剛需出租房,盤活存量房市場獲取穩定客源,為未來銷售打好基礎。第三,長租公寓若能以權益類REITs方式發展,變相成為一種輕資產模式。洪聖奇笑言,內房的舉動有時不能用常理去分析,比如扶貧、投資足球等,更多時候是「只要響應國家政策,就死不了」,例如早前搶地王熱潮,內房也是有種從眾心態,「不拿就虧了,反正要死一起死」。

有內房分析師表示,不看好內房參與長租公寓的前景,無論是以重資產或輕資產模式都難以賺錢,更多的是出於政治表態。就算假以時日能成氣候,樂觀估計長租公寓收入佔總收入不會超過5%。不過,他認為香港地產商,在內地發展高端服務式公寓做法可取,投資回報率亦不俗,未來可坐享資產增值的紅利。而發展中、高端長租公寓,資產增值並不吸引。

租客瞄準潛在買家

問及長租公寓對內地一線、二線城市樓價的影響,內房分析師認為,短期來看,長租公寓供應有限,不會出現爆發式增長,故不會對樓價造成影響。王丹指出,一線、二線城市租賃市場需求大,長租公寓新增供應佔總量較小,並不會對樓價造成太大影響。但若減少出售住宅,有可能推高樓價,長遠來說影響正面。洪聖奇表示,若以減少住宅地為代價推租賃用地,勢必推高樓價;若以非住宅地來提供租賃房,只是減緩畢業至買房的周期,對樓價沒有影響。

雖然內地長租公寓的盈利前景未明朗,一眾內房企業針對中、高端市場推出不同產品,力求迅速搶佔市場。龍湖目標在2017年底前建1.5萬伙,萬科企業(02202)在今年累計開業超過2萬伙;旭輝控股(00884)亦在今年準備入市2萬伙房源;佳兆業(01638)、合景泰富(01813)、及最新剛染藍的碧桂園(02007)亦計劃今年內在一線、二線城市推出長租公寓。

萬科和龍湖的長租公寓品牌泊寓、冠寓,都將租客的主體定位於八五後、九十後年輕人,這亦是未來潛在的購房客戶。張江國創中心萬科泊寓的負責人表示,這家泊寓從去年第四季開業以來,出租率最高可達到90%,租金約4,000元至5,000元。龍湖集團品牌中心負責人表示,上海冠寓目前開業9家,出租率逾95%,租金介乎3,000元至5,000元不等,已開業項目位置分布於市內非核心地段,位於市中心的項目仍處在設計工程階段,預計今年底在內地16個城市共開業1.5萬個單位。

撰文︰陸華冑