【地產專題】納米新盤升值力弱 專家︰屯門區居屋更值博

【地產專題】納米新盤升值力弱 專家︰屯門區居屋更值博

早前部分新盤銷情放緩，市場憂慮樓市購買力是否開始耗盡，惟最近兩大納米新盤市場反應理想，仍吸引不少上車客入市。究竟這類納米新盤是否買得過﹖其實，以同樣為三四百萬元的樓價計，二手細價居屋於過去一年的樓價升幅，遠比近年入伙的納米新盤為高，祥益地產總裁汪敦敬表示，買家對納米新盤將開始更「揀擇」，未來納米新盤的銷情將面對考驗，反觀購入二手市場兩房單位值博率更高。

過去數年樓價持續高企，發展商為盡吸市場購買力，爭相興建入場費較低、面積極迷你的納米新盤單位，以吸盡市場購買力， 此類納米新盤也成市場熱捧對象。及至最近兩個月一手市場交投稍見回軟，新盤售樓處冷清，如於七月初開售、新地（00016）旗下元朗錦田北Park YohoGenova，首天銷售率僅得約六成；另在7月中旬開售、九建（00034）旗下薄扶林63 Pokfulam首天的銷售率更只得約26%，新盤市場購買力看似大不如前。

及至最近，兩大納米新盤再受市場熱捧，其中以折實平均呎價1.76萬元、低於同區新盤價約一成開價的旺角逸新，上周日（6日）首輪推出98伙即日沽清。另由添宙發展的葵涌豐寓收票情況也不俗，該盤將於周六（12日）盡推全數136伙，雖然開價進取，樓價較同區二手高出兩成，截至周四（9日），市場消息指項目暫收約4,800票，超額認購近34倍。

大部分納米盤跑輸大市

納米新盤以入場門檻較低見稱，普遍入場費僅約300餘萬元，惟面積往往只有200餘平方呎，甚至百餘平方呎，加上此類單位多為單幢式物業，單位管理費相對較高，仍未上車的準買家難免掙扎是否值得購入。事實上，有原打算購入納米新的上車客衡量各方因素後，最後轉投購入跟價碼相若的二手細價私樓。祥益地產營業董事胡志偉表示，最近一名曾入票購買逸新單位的準買家，考慮到新盤單位面積太細，最終決定回流二手市場，以333萬元購入屯門康利中心低層H室，單位實用面積294平方呎，間隔為兩房一廳， 實用面積計算呎價11,327元。

究竟納米新盤是否值得購入，可先從樓價升值潛力探討。反映本港整體樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）於過去一年（2016年8月至2017年7月）期間升約17%，本刊統計了數個近年入伙的納米盤樓價走勢，於期內的樓價升幅介乎9%至19%，大部分樓價升幅跑輸大市。至於期內藍籌上車屋苑如沙田第一城及天水圍嘉湖山莊的樓價升幅分別為18%及24%，跟大市走勢貼近。

值得留意的，是屯門區細價私樓及居屋期內樓價走勢明顯跑贏大市，更大幅度跑贏納米新盤，如屯門大興花園及凱德花園過去一年樓價上升達31%。區內居屋期內樓價升幅更為驚人，大部分屋苑樓價有逾26%至30%，其中新圍苑及兆康苑樓價分別升35%及42%。

環境配套不佳升值力低

近年發展商紛紛推出納米新盤，以往凡有納米新盤開售，就算樓盤偏遠地區、或以大幅高於市價開售也會有價有市，發展商也不愁銷情，但汪敦敬相信上述情況將會改變，市場對納米新盤將更「揀擇」。他解釋，以往市場對納米新盤曾趨之若鶩，「買家覺得可以用300餘萬就可以購入新盤單位，樓盤也設有會所，大家只看好好的一面，也就是這原因，發展商紛紛將旗下新盤單位改為迷你單位。現在更多人討論迷你單位不好的一面，消費者對迷你單位思考的空間更多，會考慮更多位置的問題，不會盲目購入，因此位置不太理想的迷你盤，未必是買家的正選。」

他續稱︰「迷你盤本身是沒有問題的，但迷你盤必需要配合環境而起，如一個位於市區，或社區中心的迷你盤，如果開價合理，理論上是『唔憂賣』，因為租務上一定可以支持。當然如迷你盤位於市郊位置，銷情可能較令人擔心。」他指位逸新位於旺角，銷情應不錯；至於豐寓的銷情相對而言會面對考驗，該盤可視為樓市的一個試金石。

汪敦敬估計納米新盤未來銷情未必如以往般熾熱，惟他對樓市前景仍看好，他認為樓價於未來兩至三個月經過輕微調整後，會有力再上，並於3個月後呈「慢慢上升」或「跳升」局面。上述推論來自汪敦敬提出的龍市理論，龍市一期是代表樓市正上升，龍市二期即是代表樓市正進行調整，隨後市場會再回到龍市一期，自2009年以來，香港樓市已先後經歷第4次龍市，過去樓價由開始下跌至重回上升軌道，大概需時6至8個月時間。

汪敦敬早於今年6月中旬已宣布市場進入「龍市二期」，即市場鞏固及微調期，他認為現時市場處於一個沒有泡沫的調整，提倡「寧買當頭跌」，藉機增持優質物業。他指出，按現時的情況看，龍市二期很大機會在未來兩至三個月完結，他解釋：「現在流入香港的資金反而有上升趨勢，因此我覺得樓價大跌的機會很低，未來走勢視乎流入本港的資金有多少，如果未來幾個月香港M3持續增加，樓價大升機會仍存在，若資金流入香港的速度放緩，樓價就會步向平穩。不過如果資金有流走情況，樓價當然有下調壓力，但據現時香港銀行結餘的情況，我看不到資金有流走的象。」

汪敦敬看好樓市並不是空談，自己也坐言起行出動增持物業，他早前先後斥資5,186萬元購入商舖及車位，包括以4,848萬元購入兩個位於荃灣南豐中心商場的商舖，及以338萬元購入九龍站凱旋門的車位。

二手兩房戶抗跌力較高

樓價仍具上升潛力，如有意上車、目標為樓價約300餘至400餘萬元的準買家，購入納米新盤，還是二手上車盤單位相對安全？汪敦敬建議準上車人士可於二手市場物色兩房單位，「這由於兩房單位的抗跌能力，始終比開放式或一房單位高，如一對夫婦居住在開放式單位，如有了小孩就要搬。因此，假如你沒有特別的喜好，購入二手的兩房單位，可採用九成按揭保險，如是首次置業，獲批承造到九成按揭的機會很大。」

新界西一帶二手屋苑一向是上車樂園，不過隨着樓價愈升愈急，屯門的私樓入場費已逾350萬元，如入場費較平的凱德花園，實用面積312平方呎的單位叫價已由 350萬元起；另一屋苑時代廣場 實用面積約272平方呎的單位，入場費由 360萬元起。

汪敦敬也表示，屯門私樓上車盤選擇已相對較少，有意找尋上車盤，但手頭資金未必充裕的準買家，屯門區已補地價的居屋對他們來說是不錯的選擇，可算是「抵食夾大件」。的而且確，同樣約350萬元的樓價，已足夠購入400餘平方呎的居屋單位。如兆禧苑實用面積351平方呎的單位，入場費由 350萬元（已補地價）起，另一居屋兆康苑實用面積449平方呎的單位，入場費則由 385萬元起。

撰文︰陳詠妍