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【地產專題】舖市離底不遠 投資者趁機入市

【地產專題】舖市離底不遠 投資者趁機入市
【地產專題】舖市離底不遠 投資者趁機入市

本港零售市道稍見起色,帶動商舖交投回勇,投資者紛紛入市。外界預期商舖市況已現見底跡象,有望逐步回升。然而,核心零售區仍出現大幅劈租個案,其前景再次陷入不明朗狀態。究竟舖市是終見曙光,或是只是曇花一現?

自2015年開始,內地自由行熱潮冷卻,昔日風光無限的香港零售業情景不再,甚至連續數月錄得負增長,拖累商舖市場持續受壓,部分核心區商舖更出現劈租達六成的個案。惟近月零售市道氣氛回暖,核心區商舖租金走勢亦漸見靠穩,不少投資者更重投商舖買賣,趁低吸納優質物業,如資深投資者鄧成波早前僅以五成價格購入銅鑼灣利園山道寶榮大樓地下G&H相連舖,另一投資者羅守輝過去兩月斥資逾3億元購入6個商舖,市況看似有望止跌回升。

盛匯商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興過去一年亦頻頻入市,期內購入14個舖位,最近分別斥資逾2,000萬元購入旺角煙廠街6至20號華新大廈地下K舖及紅磡馬頭圍道80號嘉朗豪庭地下2號舖等商舖。他提出,鑑於住宅資金正不斷流入商舖市場,因此他相當看好類似上述的中細價舖位。他分析,一般住宅投資者並不會投資數千萬於首置商舖物業,反而更願意考慮小型舖位。他樂觀地說︰「現在是合適的時間『搵平貨』,尤其是民生區,而核心區則要視乎個別業主。」

李根興還表示,舖市早於去年7月便已見底,並逐漸向好。他解釋,去年7月成交量處於最低位,但8月過後,市況明顯轉旺,又以過隧道為喻,指出核心區舖市回升指日可待,「還在隧道內,但看見曙光」,而民生區則早已重拾升幅,「已經離開隧道,藍天白雲」。

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四大核心區 尖沙咀最佳

李根興續指,雖然核心區租金走勢依舊疲弱,尤以銅鑼灣劈價情況最為嚴峻,尖沙咀、中環及旺角依次緊隨其後,但民生區租金卻不跌反升,故形容市況「兩極化」。他又預料道︰「下半年核心區租金基本上不會下跌,亦沒有任何加幅,但民生區卻會增加大概5%至10%。售價方面,我覺得核心區下年都會上升,最多5%左右,而民生區升幅則達15%左右。」

李根興強調,民生區舖市升幅仍跑贏核心區,加上許多核心區業主寧可低價出租,亦不願減價出售,所以民生區較核心區更具投資潛力。不過,他估計道︰「核心位於下年年初就會比較『現實』,我覺得屆時會是入市時機,可以考慮買入,但現在太早。」

值得留意的是,李根興指出,尖沙咀是四大核心區中最具投資價值的。他明言︰「第一,日後高鐵落成,去尖沙咀較銅鑼灣近;第二,本地高消費人士都在尖沙咀消費;第三,尖沙咀劈租嚴重,是好的『撈底』機會。」因此他認為,厚福街、加拿芬道、寶勒巷及柯士甸路等非遊客街皆是優質地段,因為既有食肆及零售,又價錢合理。

然而,商舖市場仍存暗湧,及至最近,商舖市場亦再現負面消息。戴德梁行曾於發表第二季商舖市場調查期間指出,四區一線街舖平均租金仍處於下跌的狀態,並預計下半年租金調整幅度不大。另利嘉閣工商舖地產綜合土地註冊處資料亦顯示,7月份全港共錄131宗店舖買賣登記(主要反映2至4星期前市況),按月下降近23%,為5個月以來最少。種種數據都讓舖市疑雲密布,充斥諸多不肯定性。

吉舖率仍上升 靜候見底

黃漢成則提出,市場已跨越最黑暗時期,惟未見有回調趨勢。他闡釋,去年商舖租金急挫近六成,成交量也大不如前,但今年租金跌幅卻明顯收窄,售價亦開始企穩,成交量更較去年同期增加,故最黑暗時期早已遠去。可是,他不認為舖市有見底跡象,並強調只能形容現況為「離底不遠」。他稱︰「你要到回升那刻才知道是否見底,但我看不到有回升跡象。今日你看見的租金及續租率仍有可能被『扯低少少』,所以是『離底不遠』。」

美聯工商舖資料研究部的商舖空置率調查亦反映出舖市仍未擺脫陰霾。資料顯示,截至7月底,雖然四大核心區整體街舖空置率為8.8%,與去年相若,但傳統旅遊旺區尖沙咀及銅鑼灣的吉舖率卻顯著上升,其中尖沙咀由去年9.9%大幅升至11.2%,一線街道彌敦道(梳士巴利道至柯士甸道一段)亦有19間吉舖,成為有紀錄以來的新高,而銅鑼灣更是「四區之冠」,空置率達12.1%,謝斐道一段甚至錄得31.1%的高位。黃漢成認為,旅遊業前景低迷,許多商戶把焦點置於民生消費,紛紛從旅遊區遷移至民生區,同時大型品牌又相繼縮舖,令尖沙咀與銅鑼灣的商舖空置率高企。

名牌退居二線 食肆進駐

黃漢成又直言,未來舖市將維持一段牛皮時間。他謂︰「租戶對後市仍存戒心,較少擴張或搬遷,加上政府收緊工商舖物業按揭貸款,買舖需繳付八成現金,嚴重打擊商舖成交量,故下半年市況將持續橫行。」不過,他承認,雖然市況仍處於混沌期,但卻是長線投資者的入市好時機。因為租金「離底不遠」,而且投資者有機會購入鮮少放售的優質物業。他舉例,資深投資者鄧成波及黎永滔均於早前低價置入銅鑼灣一線街舖位。

另外,凡事有失必有得,商舖呈牛皮狀態,中小型商戶反受惠於此。過去大批內地豪客赴港消費,大型高檔品牌爭相進駐核心旅遊區的一線街道,逼使其他品牌退居二線。然而,隨着內地客豪買不再,大型商戶逐漸搬離或縮舖,於是二、三線品牌重回一線街道,外區商店亦逐步進入核心區,令傳統遊客區商舖再次多元化。黃漢成補充,過去金舖、化妝品店及藥房佔據核心遊客區,但現時上述地段卻會出現毛利率較低的行業,包括時裝、飲食及飾品等。

黃漢成透露,在眾多類型店舖中,以食肆數量增幅最大,特別是甜品店與小食店。他剖析,飲食業不受網購影響,且必須有實體店面,加上傳媒樂於宣傳美食,故港人更願意經營食肆。他還提及,由於港人注重食物質素而非位置,故食肆更傾向於核心區二、三線街道開店,並以小型店面為主。

撰文︰吳鍵敏