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【小城大事】中小城市是中國樓市的大隱患

雲南騰衝一個山谷整體排布的房屋。照片攝於2015年。 圖片來源:SHENG LI/REUTERS

中國經濟整體降溫之際,繁榮的房地產市場是近期為數不多的亮點之一,但其中可能暗藏風險。

本周披露的數據顯示,今年7月,住宅銷售、房地產投資、房屋新開工面積都加速增長。對於在中國經濟中佔比三分之一的房地產業,這看起來似乎是好消息。但政府內部的共識越來越強烈,認為房價飛漲是一大隱憂。7月,全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上升6.6%,升幅高於前一個月的5.8%。

中國國家發改委發言人叢亮周三(2018年8月15日)在新聞發布會上表示,需要堅決遏制房價上升。主管住房的政府官員表示,他們知道房價快速上升的風險。他們表示,正在考慮採取措施,增加租賃住房的供應並徵收房產稅,以幫助穩定市場。中國目前不徵收房產稅。北京和上海等中國一線城市已尋求遏制投機,措施包括增加首付比例、限制個人可以購買的住房數量等。

但是二三線小城市一直在鼓勵房地產行業的發展,某些地區房價出現雙位數百分比升幅。此現象已引發一些經濟學家對於某些地區房價將出現調整的擔憂。

麥格理集團(Macquarie Group)中國經濟學家胡偉俊(Larry Hu)表示,未來12個月最重要的關注點是二三線城市樓市的拐點何時到來。他還表示,雖然該機構從不認為中國在全國範圍內存在樓市泡沫,但的確看到有越來越多區域的泡沫在日益擴大。

中國政府正在全國範圍內放緩推動二三線城市房價上升的棚戶區改造項目。叫停這項扶持政策引發了分析師和經濟學家對於中國房價可能大跌並給中國金融系統帶來麻煩的擔憂。在零售業和固定資產投資等關鍵經濟部門降溫的關頭,若這種擔憂成為現實,房地產市場可能嚴重拖累中國經濟增長。

根據國家計劃,地方政府從國家開發銀行(China Development Bank)和其他銀行貸款來拆除城鎮地區的危樓,並向在城市購置新房的家庭提供現金補貼,這實際上是在救助那些難以出售過剩庫存的開發商。其結果是過剩庫存下降、房價飆升,較小較偏遠城市的房地產市場出現復甦。

法國巴黎銀行(BNP Paribas SA)高級中國經濟學家Jacqueline Rong表示,此計劃已催谷了三四線城市的需求,尤其是在華中和華北地區。中國政府現在似乎意識到,上述計劃可能已導致地方政府身陷債務泥潭。今年7月份,中國官方媒體新華社的一篇文章援引國家開發銀行未具名人士的話報道稱,國家開發銀行總行很快將從分行手中收回棚改貸款的審批權,主要為了防止地方政府過度借款。

據中國央行的數據,截至7月底,抵押補充貸款餘額為人民幣3.2萬億元(約合4,630億美元)。中國央行向政策銀行提供資金,隨後政策銀行向地方政府提供3-5年期的棚改貸款。目前尚未清楚棚改項目貸款將以什麼樣的方式償還。今年6月份,市場傳聞指政府正在收緊棚改項目並暫停部分貸款審批,受此影響,中國房地產類股大跌。

中國政府已經開始收縮棚改項目規模。根據政府計劃,今年中國棚改項目新開工580萬套,低於去年的600萬套。但野村(Nomura)中國區首席經濟學家陸挺表示,由於來自地方官員的阻力,放緩棚改計劃將十分艱難。那些官員要藉助日益上升的房屋價值來讓地方經濟顯出增長之勢,而經濟增長是他們保住官位、獲得晉陞的一個關鍵因素。

陸挺說,終止該計劃還有可能引發金融系統的不穩定。而這可能會在該計劃退出舞台、地方政府需要尋找新增長點之際將痛苦放大。除此之外,在中美貿易關係持續緊張之際,中國正採取措施刺激日益放緩的經濟,包括給基礎設施項目開綠燈、鼓勵銀行加速放貸。

但Jacqueline Rong表示,政府不太可能刺激房地產市場,因為擔心加劇房地產的過熱態勢。

撰文:Dominique Fong

(本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)

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