【幸福香江】剛性需求真的虛構?(地產小子)
單純聽取專家意見,而不去自行了解和分析,就即時作投資決定,損失的註定是你自己。最近有網絡紅人說從來沒有剛性需求,並明言剛性需求是虛構出來的。大家要用常識,思考這句話是否合理。
還原基本步,房地產有別於其他資產,可按地契條文作居住、商業或工業等實際用途。有經濟活動就需要地方,即使近年盛行的網購,也需要儲存貨物和伺服器的地方,經濟萎縮確實大幅減低這類樓宇的需求,但將需求說成子虛烏有,又似乎言過其實。
馬斯洛的需求層次理論(Maslow’s hierarchy of needs)中,最底層的生理需要(Physiological needs)就包括了住房、食物、水和空氣等需要。住屋方面,愈有錢的人一般都想住得更大更舒適,窮人因負擔不起較貴房屋而降低居住面積與規格,但即使再窮也需要長六呎、闊兩呎、高三呎的睡眠空間。當香港透過輸入單程證、內地專才等增加大量人口,中港婚姻又令香港人輪候公屋時間更長,住屋需求增加已是不爭事實。當樓市爆煲,經濟逆轉,人們就會逐步降低居住面積與規格,原本住豪宅的會搬到較便宜的居所,本來住三房的就會搬到兩房甚至一房單位,市場對某些帶有奢侈品性質的豪宅或中高價樓需求萎縮,但對平價住宅的需求相應提升。除非香港市民大規模露宿街頭,或因社會動盪而逃亡,否則住屋需求在樓市逆轉下總不會變為零。
前人經驗對改善社會無比重要;但假如只拘泥於經驗,就確定歷史只會copy and paste般重現眼前,忽略時代變遷,現實往往會給予出人意表的答案。