【幸福香江】買一手樓 利息本金要計清楚（地產小子）

買一手樓，利息本金要計清楚

最近一手住宅物業銷售監管局（銷監局）推出了宣萱主演的電視廣告《買一手樓 睇清楚‧計清楚‧諗清楚》，以及漫畫《買樓通通識 購買一手住宅物業須知》，提供容易消化的購買一手樓資訊，宣傳品涵蓋了買樓步驟、法例簡介、售樓說明書簡介、中伏個案等範疇。考慮到政府部門製作宣傳品必要的招標程序，以及製作、校對、批核等流程，銷監局是次製作宣傳品非常有效率，及時回應了市民絕大部分關注事項。

漫畫提醒買家，應先清楚了解（按揭貸款）計劃的細節，包括：最低收入要求、貸款額上限、最長還款期、還款期內利率變化等。筆者認為買家務必同時留意，還款期內「利息」與「本金」的變化。

根據利嘉閣按揭計算機計算，以購買$600萬物業為例，承造八成按揭，即$480萬貸款額另加約$10萬按揭保險費，分30年攤還，假設全期年利率均維持2.15%，每月供款為$18,493，當中「本金」部分由第1個月的$9,708（約佔貸款額52.5%），逐步遞增至第360個月的$18,460（約佔貸款額99.8%）；而「利息」部分則由第1個月的$8,785（約佔貸款額47.5%），遞減至第360個月的$33（約佔貸款額0.2%）。假設買家依時還款，「本金」會逐步遞減。

將來調整利率或準買家日後申請轉按時，財務機構會根據原有貸款額扣減已償還「本金」，來重新計算每月還款額，所以利率上調有多大殺傷力，要視乎買家的未償還「本金」而定。由此可見，選擇「供息不供本」按揭計劃的買家，按揭計劃的利率本身已隨年期遞增，一旦遇上加息週期而未能轉按至傳統按揭計劃，將會面臨雙重加息的風險，加上「本金」不變，他們的供樓負擔將會極度沉重。