【幸福香江】那些年錯過了的環海.東岸 (地產小子)
最近與友人晚飯,他告訴筆者,當年參觀環海.東岸位於太子始創中心的示範單位時,看見當時發展商提供最高可借樓價95%的「開心直通車計劃」,只需首期5%,無須入息證明,已可做業主,其後以「滴滴金」方式,每月免息只供樓價的0.35%,直到收樓後才上會,經計數後發現首期、供樓開支均可負擔,加上看準沙中線通車與供應短缺的憧憬,加上樓盤伙數達1,008伙,在區內規模算大,曾有入市衝動。後來被他家人阻止入市,置業大計才被逼告吹。
時至今日,他再參觀環海.東岸的一房現樓單位,地產代理告訴他,今年3月份一個高層浴室有窗一房半單位,實用面積363平方呎,成交價高達864.6萬元,呎價逾23,600元。即使是實用面積275平方呎的黑廁一房單位,售價也超過600萬元。當年樓盤開售時,不少開放式單位樓價不足400萬元,很多一房單位樓價也不超過600萬元。他有感悔不當初。
事實上,沙中線工程問題嚴重,何時通車仍是疑問。加上環海.東岸不少成交個案獲利幅度都不太大,扣除開支後明賺實蝕,而根據一手樓成交紀錄冊,超過630個單位的買家採用「開心直通車計劃」,佔全盤逾6成,但有關計劃只在首年利率是P減0.5%,次年起全期息率將升至逾6%,息率遠高於目前銀行按揭約2.3%至3%水平。以1A座低層G室的首個「明賺實蝕盤」為例,實用面積325呎,黑廁一房間隔,當時成交價為521.2萬元。若使用「直通車計劃」,分25年攤還,首年月供25,577元;往後年期月供28,780元,全期利息開支約416.5萬元,單是利息開支,已是樓價近80%。
由此可見,劏房新樓加上發展商高成數按揭計劃,隨時令買樓賺錢的如意算盤無法打響。筆者安慰他,那些年錯過了環海.東岸,今天才能避過息率暴升而令供款大增的風險,未必是壞事。