【幸福香江】高成數按揭有無陷阱？（地產小子）

高成數按揭有無陷阱？

隨著多個上車屋苑成交價屢創新高，加上新居屋2018開始派表，細價樓再次帶動樓市升浪。恆基兆業地產位於南區田灣的南津‧迎岸近日開始收票，反應理想。樓盤主打不足200呎的開放式，和不足300呎的一房單位，單位清一色配開放式廚房，浴室有窗或外連工作平台。既然六百萬以下樓可透過按保承造八成按揭，友人質疑發展商高成數按揭有甚麼吸引力，並請教筆者當中細節。

綜合有線電視節目《樓盤傳真》的報導、南津‧迎岸的價單、與友人轉述代理的簡介，樓盤提供了多種付款辦法，其中一種就是安排財務公司提供八成半按揭。以現時「細P」(5%)計算，首三年之利率為P減2%(即3%)；第四至五年之利率為P減1%(即4%)，其後利率為P加1%(即6%)。假設全期P和月入不變，以452萬樓價計，首期68萬，貸款額384萬，首三年月供為16,180元，發展商的月入要求只是32,360元(首三年月供兩倍)。到了第四至五年用供就會增至18,320元，佔月入約56%。其後就會遞增至23,000元，佔月入約71%。

如承造傳統銀行八成按揭，以P按息率下限2.15%計算，所需首期約91萬，貸款約362萬，另加按揭保險約8萬，要通過加息3%的壓力測試，月入要求約34,000元。撇除個別申請人的財務因素，發展商高成數按揭對首期和月入的要求，都比傳統銀行按揭輕鬆，對預算較緊的準買家更吸引，但發展商高成數按揭計劃的利率會隨年期增長，加上美國或會持續加息，以及香港有機會因資金變化而追加利率，都是準買家衡量負擔能力時要考慮的因素。