【新盤放大鏡】低二手一成開價 逸瑆引投資客入市

【新盤放大鏡】低二手一成開價 逸瑆引投資客入市

樓市風險增，發展商加快推盤步伐，繼新鴻基地產（00016）的南昌站匯璽II低開重推後，麗新發展（00488）及市建局合作發展的筲箕灣逸瑆亦低開搶客，折實平均呎價約2.34萬元，普遍低同區新盤呎價10%。發展商亦坦言「開價太高會好難賣」。觀乎區內近年已無新盤開售，而如今逸瑆定價貼市，有市場人士認為，入場費較預期吸引，相信可吸引投資者重新入市。

樓市下行風險增加，麗新發展夥拍市建局合作發展的筲箕灣單幢新盤逸瑆，亦加快推盤步伐，於上週五（17日）突擊公布首張價單，首批50個單位涵蓋開放式及1房，面積286至386方呎，價單定價661.05萬至1,081.3萬元，以180天即供8%折扣計算，折實608.17萬至994.8萬元，折實平均呎價約2.34萬元，全部單位售價都超過600萬元，入場費608.17萬元。

麗新發展高級副總裁潘銳民稱，由於同區新供應少，定價參考同區市況，而目前港島東區一及二手造價為2.8萬至3萬元，如今逸瑆開價有一成折讓，故加推會有一定調整空間，開售時間將視乎收票情況。麗新控股高級副總裁林顥伊更坦言，若「開價太高會好難賣」，希望用市場可以承接的價錢。

區內近年都未有近盤推售，而位於項目附近的兩個已入伙單幢新盤柏匯及ISLAND RESIDENCE，均於2015年開售，當年首批折實平均呎價分別是21,185及18,388元，事隔3年，逸瑆賣貴10.4%至27.2%。區內只有兩大臨海屋苑嘉亨灣及逸濤灣呎價較高，最新呎價分別為24,600及26,160元，即逸瑆較該兩個屋苑低4.9%及10.6%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，筲箕灣逸瑆定價貼市，入場費較預期吸引，相信與外圍經濟環境、股市波動及銀行加按息有關，期望吸引早前觀望的投資者重新入市，料投資客比例達四成，預料項目租金回報逾3厘。

間隔及配套：

項目為單幢式設計，涉及144伙，面積264至386方呎，只有開放式及1房戶，當中286方呎的開放式標準戶佔近六成四，386方呎的1房則佔約32%，餘下的為特色戶。其中3至29樓為標準樓層，每層設有6伙，標準戶單位面積為286至386方呎，B至E室為開放式戶，A及F室則屬1房，全部單位均面向北。

至於2樓為特色戶樓層，單位面積由264至346方呎，全部屬連平台單位，間隔分別為開放式及1房，連48至257方呎的平台。項目單位的骰，為節省空間，全數單位為開放式廚房設計，亦不設煤氣氣體喉，單位內不可明火煮食。

另一方面，項目1樓設有會所，包括了多功能用途室、健身室及遊戲室等。地下則設有停車場，住宅用的車位及電單車位分別有6個及1個，車位明顯不足。

交通：

逸瑆位於港鐵西灣河站及筲箕灣站之間，距兩站的步程約7至10分鐘。此外，樓盤附近亦有不少巴士及小巴路線途經，且距電車站亦不遠，交通選擇亦多，十分方便。

物業鄰近亦有不少康樂設施，包括愛秩序灣海濱花園，花園內設有全長100米、沿岸而建的緩跑徑，方便居民邊運動邊欣賞海景，另亦有西灣河文娛中心，交通及康文設施齊全。

同區供應：

筲箕灣及西灣河均是成熟的社區，新土地欠奉，故區內未來住宅供應均以重建為主。對上一幅出售的官地，已是永泰地產（00369）在2014年投得的愛德街地皮，前身屬小巴站，是面積只有5,128方呎的蚊型地，發展商保留作為長線收租，涉及75伙。

而現時區內有3個私人發展項目，包括恒基地產（00012）收購的西灣河太祥街2號太樂樓，發展商在去年11月透過強拍統一業權，計畫重建成26層高的商住大廈，地下作零售商舖及機房，2至24樓為住宅，料提供300至400伙。另外，本地老牌家族持有的筲箕灣道180至184號項目亦計畫今年推出，涉及60伙，戶型涵蓋開放式至2房，主打1房。至於區內最大型的重建計畫，則是房協重建的明華大廈，將興建9幢住宅及綜合發展大樓，提供合共3,919個公屋、居屋及長者屋，當中居屋佔750伙。

項目資料

名稱：逸瑆MONTI

地址：西灣河街9號

座數：單幢式

單位數目：144伙

層數：26層

間隔：開放式及1房

實用面積：264至386方呎

預計關鍵日期：2020年6月30日

發展商：麗新發展、市建局

同區部分二手呎價

屋苑	實用呎價（元）
嘉亨灣	23,641
鯉景灣	18,224
逸濤灣	26,896
筲箕灣廣場	17,724
筲箕灣中心	17,951

資料來源：中原地產

文：鄒銀欣

圖：徐煥傑