【新盤放大鏡】元朗尚悅．方 300萬招徠

【新盤放大鏡】元朗尚悅．方 300萬招徠

下週便是聖誕節，但恒基地產（00012）及新世界發展（00017）合作發展的元朗新盤尚悅．方，卻趕及在聖誕前以「晒冷」方式推盤，整體折實平均呎價約1.6萬元，較同系的尚悅呎價高逾兩成。雖然發展商高開，但市場消息指，截至週日（十七日）項目已累收逾700張票，以全盤63伙計超額認購10倍，反應不俗。有地產代理認為，因項目入場門檻底，故認為項目可全盤沽清。不過，觀乎在美國加息後，有兩個新盤的銷情卻一般，故今次遠在元朗的尚悅．方能否清袋，仍有所保留。

聖誕節臨近，多個新盤的銷售亦緩慢下來，但恒地（00012）及新世界（00017）位於元朗的尚悅．方卻是相反，提速部署，上週二（12日）閃電開價，首推30伙，其後又於上週五（15日）加推餘下的33伙，鐵定於週三（20日）盡推全盤63伙，務求在聖誕前清袋。

回看今次發展商開價，可見其對市場及項目的信心十足。首批單位定價315.6萬至559.6萬元，發展商提供5%樓價折扣優惠，折實最平入場為1樓B室，實用192方呎，折實價299.8萬元，不用300萬便可入場，亦為該批單位唯一一伙低於300萬元，不過，其呎價便高達15,616元。首批30伙的折實平均呎價為14,795元，而最高呎價為8樓B室連天台戶、採開放式，面積211方呎，天台171方呎，折實價408.975萬元，呎價達19,383元。

若與同區二手相比，同系4年樓齡的尚悅，現時平均實用呎價11,950元，換言之，尚悅．方較其高出25%。若比較毗鄰的蝶翠峰及譽88，現時平均實用呎價分別為10,340元及12,304元，更高出45%及22%。

呎價近2萬

雖然呎價近2萬元，但亦無阻市民入市意欲，果然低於300萬元的招徠十分奏效。其實恒基營業（一）部總經理林達民也表示，項目的目標客劍指區內換樓分支家庭及上車客。而加推的33伙更加價約8.4%，折實平均呎價已加至16,226元，據價單顯示，在項目第2輪加推單位中，最平為2樓G室，面積210方呎，折實價327萬元，呎價15,593元。

事實上，鄰近的溱柏最貴的開放式特色戶於今年7月時，其二手呎價才1.57萬元，仍較尚悅．方大部分單位為低，而同區呎價逾2萬元水平的屋苑，亦只有新地系的Grand YOHO。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於項目提供單位面積細，首批開售價單低於300萬元，現時全港一手市場，甚至區內二手屋苑式物業亦缺乏300萬元放盤，再加上發展商提供高成數按揭，屬現今市場「無敵」價，有機會「一Q清袋」。區內代理亦認為，項目以東南坐向為主，同時亦相信項目對區內分支家庭或租客，會有一定吸引力。

觀乎新盤市場今年不乏單幢盤以「晒冷」方式賣樓，對上一次為資本策略（00497）的屯門城．點，9月盡推全盤204伙，尚悅．方為逾3個月來再有採用「晒冷」方式開售的新盤。雖然項目的總價較相宜，但在美國加息後，將軍澳MONTEREY及深水埗單幢樓傲凱，銷情卻麻麻，僅賣出三成，故今次遠在元朗的尚悅．方能否清袋，仍有所保留。

間隔及配套：

項目為單幢式設計，共有63伙單位，每層設有9伙，面積由187至310呎，戶型主要為開放式及1房，當中1房佔七成，除標準戶外，亦有提供連天台或連平台特色戶。

項目設有約800方呎的住客會所，雖然面積不大，但卻是五臟俱全，設施包括健身室、戶外庭園、燒烤樂園等，要注意的是，由於項目伙數較少，故每月管理費介乎約1,025至1,748元，即每呎約5.3至6元，貴絕元朗。

交通：

項目位處住宅區，距離西鐵朗屏站約15至20分鐘步程，而在大馬路亦有輕鐵及多條小巴、巴士路線，方便往返港九新界各地。而在日常配套上，尚悅．方地下將設有商舖，另大棠路一帶有不同食市，住客亦可到一帶覓食；而教育路、大馬路一帶更是民生商店及食肆林立，並有多間超級市場及街市。若數到大型商場，非西鐵元朗站的YOHO MALL（形點），這是區內最大型的購物中心，基本上不用到外區亦可買到生活所需。

同區供應：

在供應上，元朗區近年一直是主要供應重鎮，而作為元朗大地主的新地，其於元朗新盤供應還未完結，如PARK YOHO第2期共涉及約2,100伙，但目前僅推出2A期的683伙。另Grand YOHO 3期的2座物業，故料在3年後才落成。此外，由華懋發展的朗屏站南項目，計畫在今年第4季發售，提供約720伙，間隔分為1至3房，逾半數為2房單位。

項目資料

名稱：尚悅．方PARK REACH

地址：十八鄉路33號

座數：1座

單位數目：63伙

層數：8層

間隔：開放式至1房

實用面積：187至310方呎

預計關鍵日期：2019年4月30日

發展商：恒地及新世界

同區部分二手呎價

屋苑	實用呎價（元）
尚悅	11,561
RESIDENCE 譽88	11,522
蝶翠峰	10,448
朗晴居	10,085
溱柏	10,397

資料來源：中原地產

文：鄒銀欣

圖：徐煥傑