【新盤放大鏡】地價愈來愈貴 啟德新盤價勢高開

啟德未來發展潛力巨大，地價只會愈來愈貴。

近年其一最多新盤供應之地，必然數啟德新發展區，其與將軍澳日出康城項目一樣，每次賣地，價格都比前一次高，如5月初開標的第4C區2號跑道地，就以125.9億元批出，呎價高達19,636元，創啟德住宅地新高的同時，亦創九龍東賣地呎價歷年新高。今年度啟德尚有7幅住宅地皮待招標，即使面對中美貿易戰，市場仍相信地價仍可造好，連帶稍後推出的啟德新盤也看高一線。

自從香港國際機場於1998年7月搬往大嶼山赤鱲角以後，政府已開始研究啟德發展計畫，至2004年達致一個初步發展大綱圖，並於2007年及2009年通過及作出修訂。整個發展計畫規模龐大，總規畫面積達320公頃或3,444.45萬平方呎，計劃包括設有政府、機構及社區設施、住宅和商業，以及廣泛的休憩用地網絡。

根據規畫，區內的31%或99.38公頃地皮會撥作休憩用途；其次有22%或69.94公頃用地為主要道路及其他；其他指定用途用地位18%或57.72公頃；政府、機構及社區、學校及其他指定用途位12%或37.85公頃；住宅用地共有34.69公頃或10%，當中低密度住宅地有6.56公頃（2%）、中等密度有17.7公頃（5%），高密度則達10.43公頃（3%）。

而首個啟德私宅地皮早於2013年已招標，由中國海外（00688）投得，並已發展成啟德1號兩期（1,169伙）出售，更是本港首個「港人港地」項目。之後陸續招標及已出售的項目包括建灝地產發展的天寰（822伙）、嘉華國際（00173）發展的嘉匯（900伙）、保利置業（00119）發展的龍譽（930伙）、會德豐（00020）發展的Oasis Kai Tak（648伙）。

兩項目快推出

另短期內推出的項目包括嘉華國際於區內的第2個項目嘉峯匯，以及由合景泰富（01813）及龍湖地產（00960）合作發展的尚．津溋。嘉峯匯由4幢住宅大廈及4座洋房組成，每幢大廈樓高6至38層，而洋房則每座樓高3層，合共提供1,006個分層住宅單位。

據嘉華方面介紹，標準戶由開放式至3房間隔，並以2房作主打，佔項目單位總數超過一半，而開放式單位實用面積介乎200餘至300餘方呎，料項目最快可於5月推出，但如今5月已盡，相信最快要6月才推售。該公司同區同系嘉匯現時的平均成交實呎價逾2萬元，最高則可達5萬元，從而推斷嘉峯匯出售時售價必然不低，呎售2萬元以上已是最低起跳。

至於尚．津溋則由2座多層住宅大樓及低座洋房組成，共設667伙，單位間隔由1至4房不等，並以2至3房為主打，佔整體項目逾七成，發展商料年中推售。至於項目價格，發展商表示將參考啟德區及何文田區價格，並預告有驚喜價。不過，以近期區內賣地價愈來愈高推斷，所謂驚喜價都不會低，尤其項目較貼近未來的沙中線啟德站。

縱觀區內項目眾多，但市場相信年度內推售的幾幅啟德地皮仍然會錄得好價。當中以4A2地皮最受關注，市場估值可超過16億元，即樓面呎價達1.5萬元，可望再創九龍區地王。原因是地皮積較大，且面向全海景，發展潛力較高。當然，4A1地皮無論規模及景觀都較遜色，但其隔離的4B1地皮於今年3月亦以近99億元高價拍出，每呎樓面地價約13,701元，相信4A1的造價有高無低。4B1地皮由會德豐、新世界發展（00017）、恒基地產（00012）及中國海外合資財團投得。

啟德待招標住宅用地
地塊	地盤面積（萬平方呎）	可建面積（萬平方呎）
4A1	17.65	107.68
4A2	19.70	120.16
4C1	10.20	71.43
4E1	31.22	未知
4E2
資料來源：地政總署