【新盤放大鏡】晉海II八個月漲價三成
新盤市場沉寂了一段時間後,上週終於有起色,皆因新鴻基地產(00016)的屯門御半山終於開售,積聚了約兩個月的購買力迅即爆發,首批188伙在數小時內沽清。其實除御半山外,同系的將軍澳日出康城晉海II亦再次加入戰場,單位折實平均呎價達1.7萬元,與去年9月晉海首批折實平均呎價12,788元相比,短短8個月便上升32.8%。雖然價錢升幅不少,但反應不俗,剛過去週五(11日)起收票,市傳截至週日(13日)暫收約318票,超額約1.8倍,發展商稱最快本週開售。
繼將軍澳MALIBU後,新盤市場推盤氣氛曾經轉冷,至剛過去週六(12日),終於有全新盤開售。所講的是屯門御半山,據悉,在開售首5小時首批的188伙已全沽清,套現逾12億元,平均成交呎價16,074元。發展商亦乘勢加推98伙,實用面積304至468方呎,即供折實價約533萬至871.7萬元,價單平均呎價20,186元,折實平均呎價15,947元,最快本週六(19日)開售。
在御半山熱賣之時,同系將軍澳日出康城晉海II,再次加入戰場,並展開大規模銷售行動。首批的114 伙,全屬首推的第3座,戶型涵蓋1房至3房,折實價由599.5萬至1,105.3 萬元,平均實呎20,709元,扣除最高18%折扣,折實平均實呎為16,981元。雷霆強調,是次價錢相對今年3月發出的最後一張價單的折實平均實呎16,705元,只是輕微加價1%至2%。
然而,若以新推3B座12樓A室為例,實用積541方呎,折實實呎16,192元,則較去年10月首張價單鄰座相同樓層及景觀的5B座12樓A室的折實實呎13,689元,相隔7個月的加幅便達18%。若比較目前區內二手呎價約11,780元至12,926元,今次晉海II的新價單,其折實平均呎價更較二手高出33%至44%。
雖則區內的供應陸續有來,可是觀乎近期的走勢,不論是一手還是二手的樓價,非但沒有減慢,樓價升勢凌厲,皆因市場對住宅單位有強烈需求,每每推出都迅即被吸納,因此,在剛性需求持續下,相信康城區的龐大供應亦可被市場消化,樓價繼續有力向上,正如去年荃灣區的新盤戰般。
間隔及配套:
晉海II共分為兩座,分別是第3及5座,每幢再分為A及B座,提供1,132伙,整體單位面積由321至934方呎,標準戶間隔由1房至3房連套房,另有連平台及連天台特色戶。
其中主打的2房戶型佔整個項目逾55%,面積473至493方呎的2房1浴室(開放式廚房),分布於3A、3B、5A及5B座的C及D室,其中C室設玄關,旁邊是鑽石形的開放式廚房,大廳呈長形,浴室設窗戶,主人房設有對流窗。至於屬上車人士目標的1房,面積342至344方呎,主要集中在3A、3B、5A及5B座的F室,坐向主要為北及西北,以內園及日出康城樓景為主。
此外,項目設有住客會所CLUB ASEA,會所連公用花園超過10萬方呎,當中包括3個獨立別墅式活動室、活動按摩池、25米室內泳池「水光池」、50米室外池「水天池」等。
交通:
雖然近年康城區的交通有所改善,但港鐵仍為區內主要的公共交通工具,由港鐵康城站出發,前往港島東新商業區鰂魚涌只需約16分鐘,前往中環亦只需約32分鐘。值得留意的是,項目鄰近將來擬建的將軍澳跨灣連接路起點,連接路接駁興建中的將軍澳至藍田隧道、擬建的T2主幹路,以及擬建的中九龍幹線組合而成的6號幹線,這將會大大縮短將軍澳至九龍的車程。
在日常配套方面,區內位於康城第7期的大型商場將於2020年下半年落成,樓面面積達47.9萬方呎,港鐵將投放49.8億元發展。不過,在此之前,住戶需前往港鐵將軍澳站週邊商場,包括PopCorn、天晉滙、將軍澳廣場商場,以及將軍澳中心商場等,這亦是區內居民平日消閒購物的集中地。
此外,區內已有幼兒中心及中小學等,未來更會有2所國際學校校舍進駐,可配合區內不同家長的需要。休閒設施方面,屋苑除鄰近日出公園,區內還有長約2公里的海濱長廊,連接將軍澳市中心至日出康城,旁邊更有行人徑及單車徑。
同區供應:
將軍澳日出康城是近年政府的重要土地供應來源之一,除MALIBU和晉海外,據地政總署資料顯示,由南豐發展的日出康城6期,於去年9月已入紙申請預售,項目涉及2,392伙,是近年市場上少數單一期數提供超過2,000 伙的新盤,項目預計2020年6月入伙,今年推出機會大。同時,集團旗下出康城第10期,獲准建兩幢樓高49層及53層的住宅大廈,總樓面涉約81.15萬方呎。
此外,長實(01113)今年的推盤大計亦透露,旗下的日出康城8期於短期內會申請預售,預計可於今年第3或4季推出,項目涉及1,422伙,是集團今年最大規模的新盤。
目前為止,港鐵已批出10期發展權予不同發展商合作發展,合共提供單位逾19,700伙,其中3期共8,016伙已入伙,包括首都、領都、領峯、領凱及緻藍天。扣除晉海、晉海II及MALIBU已售出單位,在建中未推售單位尚有約9,700伙。
以在建中的項目計,會德豐地產擁有3個項目最多,提供逾4,600伙,包括5期MALIBU(1,600伙)、7期(1,250伙)及9期(1,780伙)。南豐集團亦持有兩個項目,分別為6期(約2,392伙)及10期(逾1,100伙)。至於早年首家踏足日出康城發展住宅的長實則持有8期(約1,422伙)。
項目資料
名稱:晉海II (WING AT SEA II)
地址:康城路1號
座數:2座
單位數目:1,132個
層數:55或59層
間隔:1至3房
實用面積:321至934方呎
預計關鍵日期:2019年12月31日
發展商:新地及港鐵
同區部分二手呎價
屋苑 | 實用呎價(元) |
首都 | 12,574 |
領都 | 11,976 |
領峰 | 12,302 |
領凱 | 11,700 |
緻藍天 | 13,608 |
資料來源:中原地產
文:鄒銀欣
圖:徐煥傑