【新盤放大鏡】海傲灣入場費 少於400萬元

【新盤放大鏡】海傲灣入場費 少於400萬元

在本港開始加息週期後，發展商的推盤步伐只有加快沒有拖慢，以致近期有多個新盤同期推售，戰況激烈。踏入10月份，九龍建業（00034）發展的油塘海傲灣，成為加息後首個開價新盤，首批單位以折實平均實呎19,913元推出，從呎價上看，不但較同區二手屋苑貴最多三成，亦較目前市場兩個新盤的呎價為高。

可是，從入場價而言，因其主打細單位，因而佔盡優勢，首批入場門檻不用400萬元，低於600萬元的單位亦超過90%，有業界人士認為，這將會拉走不少購買力，難怪日出康城LP 6新一張價單，亦要調整一下售價迎戰。

二手市場正在逆轉，可是新盤的戰場卻非常熱鬧，多個新盤列陣登場，其中九龍建業的油塘海傲灣，近期開價後成為市場焦點。項目於上週四（4日）公布首張價單涉及130伙，實用面積由201至374方呎，首批平均呎價22,312元，折實實呎約18,225至20,755元，折實平均呎價19,913元。

觀乎目前油塘4大二手私樓屋苑鯉灣天下、嘉賢居、PENINSULA EAST及OCEAN ONE，平均呎價介乎15,400至17,200元，即海傲灣首批較市場高出15.8%至近30%。若與會德豐（00020）於3年前開售的PENINSULA EAST首批60伙折實呎價9,849元相比，海傲灣首批更貴逾1倍，以呎價計，成為油塘歷來最貴新盤。

從呎價上看來，海傲灣的確不便宜，特別是相對近期開售的日出康城LP 6及屯門上源；然而，海傲灣的入場費就反敗為勝，皆因項目主打實用面積300方呎以下單位，折實入場費僅393.5萬元，平絕九龍東。最重要的是，折實售價低於400萬元的單位不止1伙，而是有10伙，而首批當中，折實售價低於600萬元的單位亦超過90%，本身樓價已可承造八至九成按揭，這是此項目的優勢之一。

截至週一（8日），項目暫收約400票，較首批推出的130伙，超額認購約2倍。美聯物業九龍區董事陳光明表示，海傲灣單位銀碼細，九龍東以至將軍澳交投將被凍結，甚至可吸引居屋的購買力。

有見及此，南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP 6，上週五（5日）再原價加推242伙，折實平均呎價為16,006元，較對上一張價單均價平1.7%，折實入場446.3萬元，為已公布的4張價單中最平折實入場費單位，新一輪搶客戰正一觸即發。

間隔及配套：

海傲灣由2幢住宅組成，第1座則細分為1A及1B座，共涉及646伙，戶型涵蓋開放式至2房戶，實用面積由179至593方呎。標準戶共有611伙，面積由201至425方呎，樓底高度為3.125米，間隔包括開放式、1房2廳、1房2廳連套房及2房2廳。項目主打1房戶型，標準戶及特色戶合共有485個，佔全盤的75%。

項目設有私人會所ONE COASTAL CLUB，並分為3大部分，分別是戶外園林「Belgravia Garden」、室內會所「Fitzrovia Club」及住戶尊屬設施「Marylebone Club」，室內外面積合共約1.2萬方呎，提供超過30項設施。室外設有28米室外泳池，按摩水療The Jacuzzi及嬉水泳池Water Fun等。

車位方面，項目的住宅停車位只有61個，即單位與車位的比例為1比11，明顯不足。不過，因項目設有237個公眾車位，亦都方有車一族。發展商更為項目2房買家提供泊車優惠，只要2房買家於簽署住宅物業轉讓契後，可獲發展商送贈免費獲贈項目基座停車場17,520小時的私家車泊車優惠，相等於約2年可免費泊車。然而，泊車優惠適用於住宅停車場，還是公眾停車場，發展商稱要進一步研究。

交通：

項目鄰近港鐵油塘站，步程約10分鐘左右。物業附近亦有小巴前往港鐵站、佐敦、九龍城及土瓜灣等區，出入尚算便捷。項目毗鄰三家村碼頭，有航線來往西灣河及東龍島，住戶前往西灣河的美食集中地「蘇豪東」，又或遠足熱點東龍島均相當方便。而油塘大本型基座設有交通交匯處，設有多條巴士及小巴路線，可往來港九新界及機場。

生活配套上，項目附近有不少商場，如油塘站側設有商場「大本型」，是油塘區內的唯一一個大型商場，內有不少商鋪及食肆，亦有超級市場等，方便區內居民購物及飲食。此外，項目旁邊為鯉魚門市政大廈，地下為街市及食肆，其餘樓層設有圖書館及體育館，基本康文設施亦足夠。

同區供應：

近年油塘由工業區轉型成住宅區，多個發展商相繼收購工廈工廠改作住宅發展，料未來新盤供應不絕。如五礦地產（00230）於2016年以40.1億元奪得崇信街與仁宇圍交界地皮，樓面呎價更高達7,068元，發展商早前向城規會申請將建657伙，已獲通過。另外，還有長實（01113）的東源街5及8號項目，以及宏安地產（01243）夥拍旭輝（00884）的四山街項目。

上月初，青建國際（01240）斥逾5億元收購油塘東源街18號工廠（連同向海延伸地段），集團主席鄭永安指，希望在年底前能在香港以舊樓重建形式展開4個項目，料均為單幢樓。

項目資料

名稱：海傲灣 (ONE EAST COAST)

地址：鯉魚門徑1號

座數：2座

單位數目：646伙

層數：24層

間隔：開放式至2房

實用面積：179至576方呎

預計關鍵日期：2019年9月30日

發展商：九龍建業

同區部分二手呎價

屋苑	實用呎價（元）
鯉灣天下	17,143
Ocean One	15,663
Peninsula East	15,723
嘉賢居	15,416
油塘中心	11,119

資料來源：美聯物業

文：鄒銀欣

圖：徐煥傑