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【新盤放大鏡】海傲灣入場費 少於400萬元

【新盤放大鏡】海傲灣入場費 少於400萬元

 

在本港開始加息週期後,發展商的推盤步伐只有加快沒有拖慢,以致近期有多個新盤同期推售,戰況激烈。踏入10月份,九龍建業(00034)發展的油塘海傲灣,成為加息後首個開價新盤,首批單位以折實平均實呎19,913元推出,從呎價上看,不但較同區二手屋苑貴最多三成,亦較目前市場兩個新盤的呎價為高。 

可是,從入場價而言,因其主打細單位,因而佔盡優勢,首批入場門檻不用400萬元,低於600萬元的單位亦超過90%,有業界人士認為,這將會拉走不少購買力,難怪日出康城LP 6新一張價單,亦要調整一下售價迎戰。

二手市場正在逆轉,可是新盤的戰場卻非常熱鬧,多個新盤列陣登場,其中九龍建業的油塘海傲灣,近期開價後成為市場焦點。項目於上週四(4日)公布首張價單涉及130伙,實用面積由201374方呎,首批平均呎價22,312元,折實實呎約18,22520,755元,折實平均呎價19,913元。 

觀乎目前油塘4大二手私樓屋苑鯉灣天下、嘉賢居、PENINSULA EASTOCEAN ONE,平均呎價介乎15,40017,200元,即海傲灣首批較市場高出15.8%至近30%。若與會德豐(00020)於3年前開售的PENINSULA EAST首批60伙折實呎價9,849元相比,海傲灣首批更貴逾1倍,以呎價計,成為油塘歷來最貴新盤。 

從呎價上看來,海傲灣的確不便宜,特別是相對近期開售的日出康城LP 6及屯門上源;然而,海傲灣的入場費就反敗為勝,皆因項目主打實用面積300方呎以下單位,折實入場費僅393.5萬元,平絕九龍東。最重要的是,折實售價低於400萬元的單位不止1伙,而是有10伙,而首批當中,折實售價低於600萬元的單位亦超過90%,本身樓價已可承造八至九成按揭,這是此項目的優勢之一。 

截至週一(8日),項目暫收約400票,較首批推出的130伙,超額認購約2倍。美聯物業九龍區董事陳光明表示,海傲灣單位銀碼細,九龍東以至將軍澳交投將被凍結,甚至可吸引居屋的購買力。 

有見及此,南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP 6,上週五(5日)再原價加推242伙,折實平均呎價為16,006元,較對上一張價單均價平1.7%,折實入場446.3萬元,為已公布的4張價單中最平折實入場費單位,新一輪搶客戰正一觸即發。 

間隔及配套:

海傲灣由2幢住宅組成,第1座則細分為1A1B座,共涉及646伙,戶型涵蓋開放式至2房戶,實用面積由179593方呎。標準戶共有611伙,面積由201425方呎,樓底高度為3.125米,間隔包括開放式、12廳、12廳連套房及22廳。項目主打1房戶型,標準戶及特色戶合共有485個,佔全盤的75% 

項目設有私人會所ONE COASTAL CLUB,並分為3大部分,分別是戶外園林「Belgravia Garden」、室內會所「Fitzrovia Club」及住戶尊屬設施「Marylebone Club」,室內外面積合共約1.2萬方呎,提供超過30項設施。室外設有28米室外泳池,按摩水療The Jacuzzi及嬉水泳池Water Fun等。 

車位方面,項目的住宅停車位只有61個,即單位與車位的比例為111,明顯不足。不過,因項目設有237個公眾車位,亦都方有車一族。發展商更為項目2房買家提供泊車優惠,只要2房買家於簽署住宅物業轉讓契後,可獲發展商送贈免費獲贈項目基座停車場17,520小時的私家車泊車優惠,相等於約2年可免費泊車。然而,泊車優惠適用於住宅停車場,還是公眾停車場,發展商稱要進一步研究。 

交通:

項目鄰近港鐵油塘站,步程約10分鐘左右。物業附近亦有小巴前往港鐵站、佐敦、九龍城及土瓜灣等區,出入尚算便捷。項目毗鄰三家村碼頭,有航線來往西灣河及東龍島,住戶前往西灣河的美食集中地「蘇豪東」,又或遠足熱點東龍島均相當方便。而油塘大本型基座設有交通交匯處,設有多條巴士及小巴路線,可往來港九新界及機場。

生活配套上,項目附近有不少商場,如油塘站側設有商場「大本型」,是油塘區內的唯一一個大型商場,內有不少商鋪及食肆,亦有超級市場等,方便區內居民購物及飲食。此外,項目旁邊為鯉魚門市政大廈,地下為街市及食肆,其餘樓層設有圖書館及體育館,基本康文設施亦足夠。

同區供應:

近年油塘由工業區轉型成住宅區,多個發展商相繼收購工廈工廠改作住宅發展,料未來新盤供應不絕。如五礦地產(00230)於2016年以40.1億元奪得崇信街與仁宇圍交界地皮,樓面呎價更高達7,068元,發展商早前向城規會申請將建657伙,已獲通過。另外,還有長實(01113)的東源街58號項目,以及宏安地產(01243)夥拍旭輝(00884)的四山街項目。

上月初,青建國際(01240)斥逾5億元收購油塘東源街18號工廠(連同向海延伸地段),集團主席鄭永安指,希望在年底前能在香港以舊樓重建形式展開4個項目,料均為單幢樓。

 

 項目資料

名稱:海傲灣 (ONE EAST COAST)

地址:鯉魚門徑1

座數:2

單位數目:646

層數:24

間隔:開放式至2

實用面積:179576方呎

預計關鍵日期:2019930

發展商:九龍建業

 

同區部分二手呎價

屋苑 實用呎價(元)
鯉灣天下 17,143
Ocean One 15,663
Peninsula East 15,723
嘉賢居 15,416
油塘中心 11,119

資料來源:美聯物業

文:鄒銀欣

圖:徐煥傑