【新盤熱潮】北角豪宅「海璇」慘蝕啟示

香港樓市轉熱，一手樓搶去市場需求，早買新盤等升值是否一定無得輸？

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近日一手樓轉旺，創新高成交紀錄比比皆是，以恒地啟德THE HENLEY I為例，短期開售96伙，平均呎價要成2.8866萬元，早前出售的2座40樓A室特色大宅，成交價更高達8,354.88萬元，呎價61,888元貴絕啟德區。

買新盤等同對賭未來樓價走勢，如以貼近市價預先買入樓花，博將來樓價升值，就算從地產商接貨又是否一定唔會輸？

北角地標式豪宅「海璇」位置理想，不單臨海而立，更鄰近北角港鐵站，竟錄今年首宗蝕賣個案，樓市不是很熾熱嗎，為何仍會有慘蝕個案？

發展商在升市下開價過高

成交單位為「海璇」1座低層B室，有全海景，實用面積1,129呎，原業主2018年以6,388.8萬元一手買入，當年呎價逾5.6萬元，因資金需求而急售，要壓價兼劈價至5,130萬元賣出，呎價45,438元，跌價近2成，賬面蝕1,258.8萬元，計入發展商優惠，及印花稅及佣金開支，實蝕超過1300萬元。

睇番個盤當年2017年開賣，2018年入伙，開價動輒要每呎5、6萬元，食正樓價升浪而癲賣。根據紀錄，上述單位並非最貴，於19年「海璇」1B期1座17樓A室曾錄天價成交，單位實用面積2,083方呎，另設有456方呎平台，成交價竟高達1.53億元，呎價高見73,469元，曾創港島東呎價紀錄。

可是，隨著樓價於2019見頂回落，該盤呎價已大幅回落兩成，發展商以高溢價賣樓，其實蠶食買家將來可賺取樓價升幅。

租金回報低

就算該單位不平賣，每月可收租8.5萬元，扣除每用管理費6751元及佣金，淨租務回報率只有1.4%，回報較iBond更差。

為何「海璇」租金回報咁低？一來一手開價過高，而項目非位處傳統豪宅地段，前身是北角村，附近有渣華道街市，屬平民住宅區域。而同區「港濤灣」1271呎的單位，面積比「海璇」蝕讓單位更大，成交租金只要73,000元，加上區內如北角半山，以及其他納米新盤入伙，加大區內供應，拖低「海璇」租盤需求，亦已令「海璇」開放式租金曾跌穿2萬元。

所以，買一手樓非穩賺，好視乎發展商有否留有水位，而非預先消耗未來樓價升勢，若然租金沒有起色，而樓價升亦都會拖低回報率。