【新盤熱潮】青衣「薈藍」一舖清袋的原因
過去周末青衣新盤「薈藍」銷情暢旺,即使面積細,首批均呎價高達20638元,貴絕青衣,首輪143伙亦能一舖沽清。有多個原因支持納米新盤銷情,在樓價高企下,中小型單位或主導未來新盤市場。
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由宏安地產發展的新盤「薈籃」首推143伙,5小時已沽清,即晚加推32伙,折實呎價升至23,556元,較首張價單高出14%。由於反應理想,再加推第6號價單,包括60個單位,所有開放式單位已全數盡推,平均呎價升至24,861元,較首張單再加價2成,
另一新盤反應亦不錯,新地旗下天水圍「Wetland Seasons Bay」一期市場收票反應良好。首天即綠2000張登記,創下wetland項目紀錄。市場傳出累收逾5,000個認證登記,較1號及2價單共推368伙單位計,料超額認購約12.6倍。以2號單為例,一個300呎一房單位,折實價只是458多萬元。
除了因為入場費低,近日新盤反應為何咁熱烈?
高成數按揭推波助瀾
以青衣「薈藍」為例,首批呎價即使高出同區新盤4成,無他,因為單位多屬納米樓,入場金額不大,首批就有6個單位,折實售價更低於400萬元。
以首輪共4張價單計,最平單位是3樓B03室,雖然實用面積只有208方呎,售價為457.4萬元,如果選用120天即供付款計劃,先享11%折扣,加上其他優惠共4%,折實只售388.8萬元。在按揭保險舊制下,400萬元以下,可借九成,600萬元以下物業可借80至90%。
換言之,如售價只是388.8萬元,可借九成,上車的首期只是38.9萬元,不少人可以負擔,以1.5%按揭利率計,月供只是1.26萬元,每月保費500多元。所以納米新樓,再加上高成數按揭,大大降低上車成本。
此外,如果使用「林鄭plan」上車,就一定要選擇建築期付款,800萬元以下享九成按揭,但建築期付款優惠較少,只有12%折扣,相同單位的折實售價為402.6萬元,不過首期都只是40多萬元,月供只是1.3萬元,可能只是貴過交租少少,不少上車客都可負擔。
一手樓再主導樓市
所以,發展商將新盤單位劏細,加上高成數按揭及其他優惠,令一手樓的吸引力大增。反而是二手市場的平價盤已被吸納,業主叫價進取,不少二手單位要過千萬元,未能利用「林鄭plan」上車好處,加上買入二手樓要花錢裝修,令市場購買力流向一手,近數周二手樓交投亦大為縮減。