【星凱‧堤岸按揭】銀行收緊內房樓花按揭 建築期付款有咩風險？

大銀行對個別發展商的樓花按揭審批仍偏緊，火炭新盤「星凱．堤岸」暫未獲大行承造樓花按揭申請，買家轉投「建築期付款」上會有咩要留意？

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內地樓市降溫，恒大爆發債務危機，內房債務問題愈演愈熱，最新連帶另一隻內房花樣年亦未能償還到期美元債券。內房出事，本港非獨善其身，近期多個內房在港新盤已接連出現負面消息。

在風風雨雨中，中洲置業軟銷近一年火炭新盤「星凱．堤岸」，是今年至今最大型新盤，全盤共有1335伙，已準備下周強勢開賣。發展商更新了關鍵日期延至2023年3月31日。

不過，據悉，銀行對內房在港新盤項目仍審慎，「星凱．堤岸」至今仍有未有大型銀行可承造樓花按揭，買家有可能要選擇建築期付款辦法。

自從恒大爆發債務危機以來，多間銀行曾暫停接受恒大在港新盤之樓花按揭申請。其中涉及屯門掃管笏「恒大．珺瓏灣」II期、長沙灣「恒大．睿峰」，估計近60名「即供」買家受影響。同時亦出現準業主有可能上唔到會風波，因發展商未有遵守承諾安排財務公司「包上會 」。

另外，銀行取態出現轉變不單針對內房，桂洪集團旗下紅磡單幢新盤「曼翹」雖然早前近乎沽清130伙（賣剩兩伙特色單位），亦不獲本地大型銀行提供樓花按揭申請（即供按揭計劃），情況極為罕見。

明顯地，本地銀行對樓花按揭審批已有收緊跡象，桂洪屬小型地產商，跟其他資金實力雄厚的大型發展商有別，所以銀行對小型發展商的樓花按揭審批亦要加強風險管理。銀行多憂慮個別發展商未有足夠財力完成物業興建，或令樓盤最終「爛尾」收場，物業作為按揭中抵押品亦落空。

建築期付款風險

首先，發展商賣新樓時，一般提供「即供付款」及「建築期付款」兩大選項。一般而言，即供計劃的樓價折扣較多，以「星凱．堤岸」為例，選擇開心120天付款計劃至少有4%拆扣，而建築期付款無該折扣，前者整體折扣率達15%，後者則只有11%。

「建築期付款」主要容許買家只付出少量首期，待物業落成時才清還尾數。如果能夠提前成交，發展商亦給予買家一些現金回贈。

不過，「建築期付款」最大風險是樓價出現變數及供款人士財政有變。由於距離收樓或物業落成仍有一段時間，買家在收樓前三個月，才申請按揭。如果當時才失業或減薪，「上會」可能有困難。加上，如果未來樓價下跌，銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額，可能會導致「借唔足」，變相買家有需要自己抬錢「上會」，這個正是建築期付款的最大缺點及風險。